5 Yılı Dolan Kiracının Kirası Nasıl Artırılır? Kira Tespit Davası 2026

16 dakika önce

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Kira sözleşmesi beş yılı doldurduysa ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu m.344/3 uyarınca kira tespit davası açarak kiranın emsallere ve hakkaniyete göre yeniden belirlenmesini isteyebilir; bu durumda TÜFE sınırı tek başına belirleyici değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026 yılında verdiği kararlarda, bilirkişinin bulduğu emsal kiradan eski kiracı lehine yapılan yaklaşık %10'luk hakkaniyet indirimini yerinde bulmuştur (E.2026/113 K.2026/3228; E.2025/5052 K.2026/2764). Yeni bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için TBK m.345'teki süreye dikkat edilmesi ve dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir.

Uzun yıllardır aynı kiracıya verdiğiniz bir konut, dükkân veya fabrika binasının kirası, yıllık TÜFE artışlarıyla güncellense bile çoğu zaman piyasadaki emsallerin çok gerisinde kalır. Kanun, bu farkı kapatmak için beş yıllık dönemlerin sonunda ev sahibine özel bir imkân tanır: kira tespit davası. Bu yazıda, 2026 yılında verilen Yargıtay kararları üzerinden bu davanın şartlarını, mahkemenin kirayı nasıl hesapladığını ve süreleri sade bir dille anlatıyoruz.

Masa üzerinde duran küçük ev maketi ve anahtarlar – kira tespit davası

Beş yıl dolunca kira nasıl belirlenir?

TBK m.344'ün ilk iki fıkrasına göre, yenilenen kira dönemlerindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Üçüncü fıkra ise önemli bir istisna getirir: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler.

Bu kural, taraflar arasında bir artış anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır. Yani sözleşmede "kira her yıl TÜFE oranında artar" yazması, beş yılın sonunda kiranın rayice yaklaştırılmasını istemenize engel değildir.

Yargıtay 2026 kararları ne diyor?

Fabrika kirası (E.2026/113 K.2026/3228, 20.05.2026): 2018'de başlayan beş yıllık sözleşmede kiracı aylık net 88.750 TL ödüyordu. Bilirkişi, taşınmazın boş hâlde kiraya verilmesi hâlinde getireceği kirayı brüt 312.500 TL olarak hesapladı; mahkeme bundan hakkaniyet indirimi yaparak kirayı brüt 281.250 TL olarak tespit etti. Yargıtay, dönemin TBK m.344/3 uyarınca "hak ve nesafet dönemi" olduğunu belirterek kararı onadı.

Birden fazla malikin dükkânları (E.2025/5052 K.2026/2764, 05.05.2026): Yargıtay, her malikin kendi bağımsız bölümü için mülkiyet hakkına dayanarak ayrı ayrı kira tespit davası açabileceğini kabul etti. Bilirkişinin belirlediği emsal bedelden yapılan indirimi yerinde buldu; kiranın brüt olarak gösterilmesi gerektiğini vurgulayan istinaf kararını onadı. Kiracının "yıllardır artışları kabul ettiniz, bedel zımnen benimsendi" savunması sonuca etki etmedi.

Önemli istisna: Her kiralanan için tespit davası açılamaz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.05.2026 tarihli kararında (E.2025/4986 K.2026/3318), TBK m.344 ve devamı hükümlerine dayalı kira tespitinin yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında istenebileceğini hatırlattı. Beton santrali olarak kullanılan bir arazide mahkeme, taşınmazın baskın niteliğinin (galip vasıf) çatılı mı çatısız mı olduğunu yeterince araştırmadığı için karar bozuldu. Arsa, açık depo veya tesis niteliğindeki taşınmazlarda önce bu sorunun cevabı netleştirilmelidir.

Mahkeme kirayı nasıl hesaplar?

Uygulamada mahkeme, keşif yaparak bilirkişi heyetinden rapor alır. Rapor şu soruya cevap arar: "Bu taşınmaz bugün boş olarak kiraya verilseydi ne kadar kira getirirdi?" Bunun için konum, büyüklük, kullanım amacı ve yakın çevredeki gerçek emsal kiralar karşılaştırılır.

Bulunan emsal bedel doğrudan kira olarak belirlenmez. Kiracının uzun süredir aynı yerde oturmasının gözetilmesi amacıyla hakkaniyet indirimi yapılır. İncelenen kararlarda bu indirim yaklaşık %10 düzeyinde uygulanmış; onanan iki kararda Yargıtay indirimi yerinde bulmuştur. İndirim oranı her dosyada mahkemenin takdirine bağlıdır; sabit bir oran bulunmaz.

Süreler: Yeni bedel hangi tarihten itibaren geçerli olur?

TBK m.345'e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak tespit edilen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:

Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağı yazılı olarak bildirilir ve dava yeni dönem sonuna kadar açılırsa, yeni bedel dönem başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından itibaren geçerlidir.

Ayrıca 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmayabilir.

Sık sorulan sorular

Kira tespit davası için beş yıl nasıl hesaplanır?

Süre, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Beş yıl dolduktan sonra başlayan kira yılı için ve sonrasında her beş yılın sonunda hakkaniyete göre tespit istenebilir.

Evi yeni satın aldım; eski malikin kiracısına kira tespit davası açabilir miyim?

TBK m.310 uyarınca taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı olur; malik değişikliği sözleşmenin başlangıç tarihini değiştirmez. Nitekim Yargıtay'ın 21.05.2026 tarihli kararına konu dosyada dava, taşınmazı sonradan satın alan malik tarafından açılmıştır.

Hakkaniyet indirimi her davada yapılır mı?

Beş yılın dolmasıyla yapılan tespitlerde mahkemeler genellikle eski kiracı lehine indirim yapmaktadır. Oranı, kiracılık süresi ve dosyanın özelliklerine göre mahkemece takdir edilir.

Arsa veya açık alan kiralarında da tespit davası açılabilir mi?

Hayır. TBK m.344 ve devamındaki tespit hükümleri konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Taşınmazın baskın niteliği tartışmalıysa mahkeme bunu keşif ve bilirkişiyle belirler.

Sonuç

Beş yılı dolan kira ilişkilerinde kira bedeli yalnızca TÜFE ile sınırlı değildir; TBK m.344/3 ev sahibine emsallere göre yeniden belirleme imkânı tanır. 2026 tarihli Yargıtay kararları, bilirkişinin bulduğu emsal bedelden makul bir hakkaniyet indirimi yapılarak kiranın belirlendiğini göstermektedir. Yeni bedelin dönem başından itibaren işlemesi için yazılı bildirim ve dava açma sürelerine dikkat edilmesi, taşınmazın niteliğinin (konut veya çatılı işyeri) baştan değerlendirilmesi önemlidir.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu