Kiracının aidata itiraz hakkı var mı? Kiracı site yönetimine dava açabilir mi? Aidat Bedeline İtiraz

Aidat Nedir?

Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde, ortak giderlere katılım yükümlülüğü olarak tanımlanmış olup, bu giderlerin karşılanması amacıyla her ay ödenen bir bedeldir. Aynı maddeye göre, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi görevlilerin maaşları, anagayrimenkulün sigorta masrafları, ortak alanların bakım, onarım ve koruma giderleri ile yöneticilik ücretleri ve ortak tesislerin işletme giderleri de aidata dahildir. Kat malikleri, aralarında farklı bir anlaşma yoksa bu giderlere kendi arsa payları oranında katılmak zorundadır (arsa payı, her malikin taşınmazdaki mülkiyet hakkını temsil eden pay oranıdır).

Ayrıca, madde kapsamında kat maliklerinin ortak alan ve tesislerden faydalanmamayı gerekçe göstererek aidat ödemekten kaçınamayacakları belirtilmiştir. Örneğin, giriş katta oturup asansörü kullanmayan bir malikin, asansör giderine katılmama gibi bir hakkı yoktur; bu gideri de arsa payı oranında karşılaması gerekmektedir.

Aidat Nasıl Belirlenir ve Kim Tarafından Belirlenir?

Aidat bedeli, kat malikleri kurulu tarafından yıllık olarak belirlenir. Belirleme sırasında taşınmazın yıllık gelir ve giderleri göz önünde bulundurulur ve bu bütçe doğrultusunda aidat miktarı hesaplanır.

Aidat Ödeme Yükümlülüğü Kime Aittir?

Kat malikleri kurulu tarafından belirlenen aidatın ödenmesi maliklerin sorumluluğundadır. Taşınmazı kullanmasa dahi malik aidatı ödemekle yükümlüdür. Kirada olan bir taşınmazda ise aidat bedeli, kiracı ve malikin müteselsil sorumluluğundadır. Aidat ödenmezse, Türk Borçlar Kanunu'na göre temerrüt oluşur ve malikin tahliye talep edebilmesi için önce aidat borcunu ödemesi gerekmektedir.

Yüksek Fahiş Aidat Bedeline İtiraz Nasıl Edilir?

Yüksek aidat bedeline itiraz etmek isteyen kat malikleri, kat malikleri kurulu toplantısına katılmış ve olumsuz oy kullanmışlarsa, toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde, her halükarda altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilirler. Toplantıya katılmamış olan malikler ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren aynı sürelerde dava açma hakkına sahiptir.

Kiracının Yüksek Aidata İtiraz Hakkı Var Mıdır?

Kat malikleri kurulu toplantılarına yalnızca malikler katılabilir, ancak malik dilerse vekalet vererek kiracısını da toplantıya gönderebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat iptali davası açma hakkı yalnızca malikler için düzenlenmiş olsa da, Yargıtay kararlarına göre kiracılar da bu davayı açabilir. Yargıtay, kiracının çıkarını doğrudan etkileyen durumlarda aidat miktarına itiraz edebileceğini belirtmiştir. Bu nedenle, kiracının kat malikleri kurulu toplantısına katılıp katılmaması önemli değildir.

Yargıtay Kararı

Kiracının yüksek site aidatına karşı dava açabileceğine dair önemli bir Yargıtay kararı bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereği, kat malikleri gibi kiracılar da ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin verdiği kararda, kiracının yüksek aidat miktarıyla ilgili hak ve menfaatlerinin zedelendiğini ispatlaması halinde, aidat miktarının düşürülmesi için dava açabileceği belirtilmiştir.

Yargıtay, kararında; “Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir” ifadelerine yer vermiştir. Buna göre kiracılar da fahiş aidat miktarına karşı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilecek.

Yargıtay Kararı Detayları

Dava dilekçesinde, anataşınmazda 72 bağımsız bölümün bulunduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi ile 41. maddesinde belirtilen sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmaması nedeniyle Yargıtay kararları gereği yok hükmünde olan 14/10/2012 tarih B 202 Blok .... bulunan kat malikleri toplantısında yapılan 2012-2013 dönemi içerisinde görev yapacak olan yönetici, denetçi blok temsilcileri seçimlerinin ve ilgili toplantıda alınan tüm kararların iptaline karar verilmesi ve yönetici atanması istenilmiştir.

Mahkemece davanın, dava dilekçesinin netice-i talep kısmının ikinci bendindeki talep yönünden feragat sebebi ile reddine, davanın dava dilekçesinin birinci bendindeki talep yönünden aktif husumet yokluğu sebebi ile reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kat malikleri kurulu toplantısının iptali istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" hükmü düzenlenmiştir. Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir. Somut olayda, davacı b22 blok 39 nolu bağımsız bölümü Başbakanlık Toplu Konut İdaresinden taşınmaz satış vaadi ile 12/08/1994 tarihinde almış, o tarihten bu yana taşınmazın sürekli yararlanan olarak zilyeti bulunmaktadır. O halde mahkemece iptali istenilen toplantılarda davacının hukuki yararını etkileyen kararlar alınıp alınmadığının denetiminden sonra davacının dava açma hakkı bulunup bulunmadığı hususunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu davacının kat maliki olmadığından davanın aktif husumetten reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 04/11/2019 günü oy birliği ile karar verildi. 20. Hukuk Dairesi 2019/3269 E., 2019/6235 K.

Aidat Ödenmezse Ne Olur?

Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında diğer malikler veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme faizi talep edilebilir. İcra takibi yapılmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, bazı site ve apartman yönetimleri tarafından nezaket amacıyla uyarı mektupları gönderilebilmektedir.

Aidat Borcu ve Kiracıların Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre, bağımsız bölümde sürekli olarak faydalanan kişiler de ödenmeyen aidatlardan sorumlu olabilirler. Kiracı, malikin ödemediği aidat borçlarından dolayı sorumludur ve bu borçlar ödenmediği takdirde icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı konut sahibi, 30 günlük süre tanıyan bir ihtarname gönderebilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talebinde bulunabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat Nedir?Aidat, ortak giderlere katılım amacıyla her ay ödenen bir bedeldir.

Aidat Nasıl Belirlenir?Aidat bedeli, kat malikleri kurulu tarafından yıllık olarak belirlenir ve işletme projesi dikkate alınarak hesaplanır.

Aidatı Kim Ödemekle Yükümlüdür?Aidat ödeme yükümlülüğü, maliklerindir. Kiracılar ve malikler müteselsil sorumludur.

Yüksek Aidat Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?Kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen aidat için sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Kiracı Aidat Bedeline İtiraz Edebilir mi?Yargıtay kararlarına göre kiracılar da yüksek aidat bedeline karşı dava açabilir.

Aidat Ödenmezse Ne Olur?Aidat ödenmezse, diğer kat malikleri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapılabilir.

Aidat Borcu İçin İhtarname Gerekli midir?İhtarname gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, bazı yönetimler nezaket amacıyla gönderebilir.

Kiracılar Aidat Borcundan Sorumlu mudur?Evet, kiracılar da aidat borcundan sorumludur ve bu borçlar ödenmezse icra takibi yapılabilir.

Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Ne Olur?Kiracı aidat borcunu ödemezse, ev sahibi ihtarname gönderir ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edebilir.

Kat Maliklerinin Aidat Ödememe Hakkı Var mıdır?Kat maliklerinin, ortak alanları kullanmama gerekçesiyle aidat ödemekten kaçınma hakkı yoktur.

Aidat Bedelini Kim Belirler?Aidat bedeli, kat malikleri kurulu tarafından belirlenir.

Aidat Bedeline Kimler Katılır?Kat malikleri, arsa payları oranında aidat bedeline katılmak zorundadır.

Aidat Borcuna Faiz Uygulanır mı?Evet, ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme faizi talep edilebilir.

Kiracı Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Katılabilir mi?Malik, vekalet vererek kiracısını toplantıya gönderebilir.

Aidat Borcu İçin Dava Açılabilir mi?Evet, aidat borcunu ödemeyen malik veya kiracıya karşı dava açılabilir.

Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır?Aidat borcu ödenmezse, malikler veya yönetici icra takibi başlatabilir.

Kiracı Aidat Borcundan Dolayı Tahliye Edilebilir mi?Evet, aidat borcu ödenmezse ev sahibi tahliye talep edebilir.

Aidat Bedeline İtiraz Süresi Nedir?Kat malikleri kurulu kararına itiraz etmek isteyen malikler, karardan itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.

Ortak Alanları Kullanmak İstemeyen Malikler Aidat Ödemek Zorunda mı?Evet, ortak alanları kullanmayan malikler de aidat ödemek zorundadır.

Aidat Bedelini Kim Belirler?Aidat bedeli, kat malikleri kurulu tarafından belirlenir ve işletme projesi esas alınarak hesaplanır.

Aidat Borcundan Sorumlu Kişiler Kimlerdir?Aidat borcundan, kat malikleri ve kiracılar müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Kiracı Site Yönetimine Dava Açabilir mi?Evet, kiracılar, Yargıtay kararlarına göre site yönetimine dava açabilirler.

Kiracı Aidat İçin Dava Açabilir mi?Evet, kiracılar yüksek aidat bedeline karşı dava açabilir.