Ticari Şirkete Ait Taşınmazda Oturan Kiracının "Gereksinim Nedeniyle Tahliyesi": Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay İçtihatları Yönünden İnceleme

Giriş:

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları, kiracının tahliyesi konusunda çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemeler, kiracının belirli şartlar altında taşınmazdan çıkarılmasını mümkün kılar. Özellikle "gereksinim nedeniyle tahliye" durumu, kiraya verenin veya kiraya verenin birinci derece yakınlarının taşınmazı kullanma ihtiyacı olduğu durumlarda gündeme gelir. Ancak, bu ihtiyacın ticari şirketlere ait taşınmazlarda nasıl değerlendirileceği sorusu, hukuki bir inceleme gerektirmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Gereksinim Nedeniyle Tahliye:

TBK’nın 350. ve 351. maddeleri, gereksinim nedeniyle tahliye koşullarını düzenler. TBK madde 350’ye göre, kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi varsa, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiracının tahliyesini talep edebilir.

Ancak, ticari şirketlerin durumu bu maddelerle doğrudan ilgili değildir. Ticari şirketler, tüzel kişilik olarak varlık gösterirler ve bu nedenle, bir şirketin kendisinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi gibi bir durum söz konusu olamaz. Bu nedenle, TBK madde 350'nin doğrudan uygulanması mümkün değildir.

Yargıtay İçtihatları:

Yargıtay içtihatları, ticari şirketlerin gereksinim nedeniyle tahliye taleplerine ilişkin önemli yönlendirmeler sağlar. Yargıtay, ticari şirketlerin kiracının tahliyesini gereksinim nedeniyle talep edebileceğini kabul etmektedir, ancak bu talebin dayandığı gereksinim, ticari nitelikte olmalıdır. Yani, şirketin kendisinin veya iş faaliyetleri için kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması durumu, Yargıtay tarafından geçerli bir tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay’ın çeşitli kararlarında vurguladığı üzere, bir ticari şirket, taşınmazı işyeri olarak kullanmak amacıyla tahliye talebinde bulunabilir. Örneğin, şirketin mevcut işyerinin yetersiz kalması, yeni bir şube açılması ihtiyacı veya taşınmazın şirketin büyüme stratejilerine uygun hale getirilmesi gibi durumlar, gereksinim nedeniyle tahliye için haklı nedenler olarak değerlendirilmektedir.

Ticari Gereksinim:

Ticari gereksinim nedeniyle tahliye talebi, şirketin ticari faaliyetine ilişkin somut bir ihtiyaca dayanmalıdır. Bu tür taleplerin kabul edilebilmesi için, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Yargıtay, ticari şirketlerin tahliye taleplerinde kötü niyetli olmaması gerektiğini, gereksinim iddiasının somut ve objektif nedenlere dayandırılmasının önemini vurgulamaktadır.

Ayrıca, gereksinim iddiasının sadece tahliye amacıyla öne sürülmesi ve tahliye sonrası taşınmazın kullanılmaması gibi durumlar, kötü niyetli olarak değerlendirilir ve tahliye talepleri reddedilebilir.

Sonuç:

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, ticari şirketlerin gereksinim nedeniyle tahliye taleplerine olumlu yaklaşmaktadır. Ancak bu taleplerin geçerli olabilmesi için gereksinimin ticari nitelikte olması ve somut, objektif kanıtlarla desteklenmesi gerekmektedir. Ticari şirketler, taşınmazı işyeri olarak kullanma ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunabilirler, ancak bu taleplerin kötü niyetli olmaması ve gereksinimin gerçek olması şarttır. Yargıtay kararları, bu tür durumlarda titiz bir inceleme yapılmasını zorunlu kılmakta ve gereksinim nedeniyle tahliye taleplerinin, ticari faaliyetin gerektirdiği zorunlu ihtiyaçlarla sınırlı olması gerektiğini vurgulamaktadır.