Eski Malikin İmzaladığı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? Yeni Mal Sahibinin Kira Sözleşmesinde Halefiyeti

Evin Satılması Durumunda Kiracının Hakları Nelerdir? Kiracı Ne Yapmalı?

Kiracılar için evin satılması durumu çoğu zaman endişe verici bir konudur. Kiracı varken evin satılması, "Kiracının oturduğu ev satılırsa ne olur?", "Yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?" gibi sorular pek çok kişinin aklını kurcalamaktadır. Bu yazımızda, bu sorulara kapsamlı yanıtlar sunarak kiracıların haklarını ve süreçleri detaylıca ele alacağız.

Kiracının Bulunduğu Evin Satılması Mümkün müdür?

Evet, kiracının bulunduğu bir evin satılması mümkündür. Taşınmazda kiracı bulunması, mal sahibinin evi satmasına engel teşkil etmez. Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken bile evin satılabileceğini göz önünde bulundurmalıdır. Ancak bu durum kiracının evden hemen çıkarılacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi, evin yeni sahibine de geçer ve kira ilişkisi aynı şekilde devam eder.

Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin Satılması Durumunda Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Kiracının içinde bulunduğu evin satılması halinde mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Eski malik ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi, evin yeni sahibine devredilir ve bu sözleşmenin tarafı haline gelir. Kiracının bu noktada herhangi bir değişiklik yapmasına gerek yoktur; kira sözleşmesi aynı koşullarla sürdürülmeye devam eder.

Tapuya Şerh Edilmiş Kira Sözleşmesi Nedir ve Kiracıyı Nasıl Korur?

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, kiracının haklarını daha da güvence altına alan bir uygulamadır. Bu işlem, kira sözleşmesinin tapu sicilinde şerhler sütununa işlenmesi anlamına gelir ve Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesinde düzenlenmiştir. Bu durumda, ev satılsa bile yeni malik kira sözleşmesini aynen kabul etmek zorunda kalır ve kiracıyı çıkaramaz.

Örnek: Diyelim ki, bir daireye dair kira sözleşmeniz tapuya şerh edilmiş durumda. Evin yeni sahibi evi satın aldıktan sonra kendi ihtiyaçlarını öne sürerek sizi tahliye etmek isteyebilir. Ancak tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi varsa, bu talebin önüne geçebilir ve kira süreniz boyunca oturmaya devam edebilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin Satılması Durumunda Kiracının Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruma altına almayı hedefleyen düzenlemelere sahiptir. Bu koruma, ev sahibinin evi satması durumunda da geçerlidir. Kiracının hakları şu şekildedir:

1. Mevcut Sözleşme Devam Eder: Kiracı, yeni ev sahibiyle tekrardan bir kira sözleşmesi yapmak zorunda değildir. Eski malik ile imzalanmış olan kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve yeni malik bu sözleşmenin tarafı haline gelir. Yeni ev sahibi eski ev sahibi halefi olacaktır. Halefiyet yerini alma anlamına gelmektedir. Yeni ev sahibi kül halde (tüm kapsamlarıyla) hak ve yükümlülüklerden sorumludur.

2. Tahliye Koruması: Yeni ev sahibi, kiracıyı ancak belirli şartları yerine getirmesi halinde tahliye edebilir. Bu şartlar, aşağıda detaylı şekilde ele alınacaktır.

Yeni Malikin Hakları Nelerdir? Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

Yeni malik, evi kendi ihtiyacı için kullanmak istediği takdirde kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip olabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi bu durumu şu şekilde düzenlemektedir:

• Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanacaksa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak durumu bildirmeli ve altı ay sonra dava açarak tahliyeyi talep edebilir.

• Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkına da sahiptir.

Bu durumda yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemeler, bu kriterleri titizlikle değerlendirir. Örneğin, yeni malik başka bir evde kiracı olarak yaşıyorsa bu durum, malikin ihtiyaç iddiasını destekler ve kiracının tahliyesine karar verilebilir.

Örnek Yargı Kararı: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi'nin 3. Hukuk Dairesi, 2017/288 E., 2017/286 K. sayılı kararında, yeni malikin başka bir evde kiracı olarak oturduğu için ihtiyacının gerçek olduğuna ve bu nedenle tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu gibi kararlar, mahkemelerin ihtiyacın varlığını nasıl değerlendirdiğini göstermektedir.

Yeni Malikin Açabileceği Tahliye Davaları

Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek için iki farklı yol izleyebilir:

1. Kira Sözleşmesinin Bitiminde Tahliye Davası Açmak: Yeni malik, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

2. Satın Alma Tarihinden İtibaren İhtarname ve Dava Yolu: Evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname gönderip, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Bu iki seçenek, kiracının durumuna ve ihtiyaçlarına göre farklı stratejiler geliştirilmesine imkan tanımaktadır.

Yeni Malik İhtiyacı Olmadan Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

Yeni malikin, belirli bir ihtiyacı olmaksızın kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Kanunda belirtilen özel durumlar (örneğin, kendisi ya da ailesi için konut gereksinimi) olmadıkça, yeni malik kiracıyı evden çıkaramaz. Aksi durumda, kiracının hakları ihlal edilmiş olur ve bu durum yargı mercilerine taşınabilir.

Kiracıya Yazılı Bildirim Nasıl Olmalıdır?

TBK 351. maddeye göre, yeni malik taşınmazı kullanma ihtiyacı olduğunda, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirim resmi ya da adi şekilde olabilir; önemli olan yazılı olması ve ispat edilebilir nitelikte bulunmasıdır. Resmi bildirimler, ispat açısından daha güçlü olduğundan tercih edilmektedir. Örneğin, noter aracılığıyla yapılan bir ihtarname, kiracının bilgilendirildiğini kanıtlamanın en güvenilir yollarından biridir.

Depozito Bedeli ve Yeni Malik Durumu

Yeni malik, eski malik ile imzalanan kira sözleşmesinin tüm yükümlülüklerini devralır. Bu yükümlülüklerden biri de depozito bedelidir. Kiracı, eski malike ödediği depozitoyu tekrar yeni malike ödemek zorunda değildir. Yeni malik, kiracıya depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Depozito konusunda kiracı herhangi bir mağduriyet yaşamamak için, depozitonun ödendiğine dair belgeleri saklamalı ve bu konuda hassasiyet göstermelidir.

Eski Malikin İmzaladığı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Yeni malik, eski malik tarafından imzalanmış tahliye taahhütnamesini kullanabilir. Yeni malik, eski malik ile imzalanan kira sözleşmesinin halefi olduğu için, kiralayan sıfatıyla bu taahhüdü ileri sürebilir ve bu durum kiracının tahliyesi talep edildiğinde önemli bir dayanak oluşturabilir.

Yeni Malik, Kiracıyı İhtiyaç Sebebiyle Evden Çıkarmak İstediğinde Şartlar Nelerdir?

Yeni malikin, ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye edebilmesi için şu şartları yerine getirmesi gerekir:

1. Yeni Malik Olma Şartı: Yeni malikin taşınmazın yasal sahibi olması gerekir.

2. Konut veya İş Yeri Gereksinimi: Malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olduğunu ispat etmelidir.

3. Bir Ay İçinde Yazılı Bildirim: Evin edinilmesinden sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

4. Altı Ay Sonra Tahliye Davası Açma: Bildirim yapıldıktan altı ay sonra dava açılarak taşınmazın tahliyesi istenebilir.

Kiracıların Haklarını Korumak İçin Öneriler

1. Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Ettirin: Kira sözleşmenizin tapuya şerh edilmesi, haklarınızı koruma altına alır ve evin satılması durumunda tahliye edilme riskinizi azaltır.

2. Depozito ve Ödemeleri Belgeli Yapın: Depozito ödemeniz dahil olmak üzere tüm ödemelerinizi belgeli şekilde yapın. Böylece herhangi bir anlaşmazlık durumunda haklarınızı savunmanız kolaylaşır.

3. Yazılı Bildirimleri Dikkate Alın: Yeni malik tarafından gönderilen yazılı bildirimlere dikkat edin ve belirtilen süreleri kaçırmamaya özen gösterin. Yasal süreler içinde yapılması gerekenler konusunda bir avukatla çalışmak, hak kaybınızı önleyebilir.

Özetle: Kiracı Evin Satılması Durumunda Ne Yapmalıdır?

Kiracının yaşadığı evin satılması, çoğu zaman belirsizlik yaratır. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kiracıların haklarını koruma altına almıştır. Yeni malik, evi satın aldıktan sonra kiracıyı tahliye etmek isterse bunu ancak belirli şartlarda ve kanun çerçevesinde yapabilir. Bu nedenle kiracıların, kira sözleşmelerini tapuya şerh ettirmeleri ve yasal haklarını iyi bilmeleri önemlidir.

Unutulmamalıdır ki, kiracı olarak kanunen birçok hakkınız bulunmaktadır ve bu haklar, gerek yeni malik gerekse eski malik tarafından ihlal edilemez. Haklarınızı savunmak ve gerektiğinde yargıya başvurmak, olası mağduriyetlerin önüne geçecektir.

SIKÇA SORULAN SORULAR​

Eski Malin almış olduğu depozito yeni malikten istenir mi?

Yeni malik, eski malik ile imzalanan kira sözleşmesinin tüm yükümlülüklerini devralır. Bu yükümlülüklerden biri de depozito bedelidir. Kiracı, eski malike ödediği depozitoyu tekrar yeni malike ödemek zorunda değildir. Yeni malik, kiracıya depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Depozito konusunda kiracı herhangi bir mağduriyet yaşamamak için, depozitonun ödendiğine dair belgeleri saklamalı ve bu konuda hassasiyet göstermelidir.

Evden çıkarken son ay kira ödenir mi?Evet, kiracı evden çıkarken son ay kirasını ödemek zorundadır. Depozito, kira yerine geçmez ve bu bedel ancak kira ilişkisi bittikten sonra, herhangi bir kesinti yapılmadan geri ödenir.

Kiracı erken çıkarsa depozitoyu alabilir mi?Kiracı, erken çıkması durumunda depozitoyu alabilir, ancak sözleşme hükümlerine aykırı hareketten dolayı ev sahibinin uğrayacağı zararlar depozitodan düşmek isteyebilir. Kiracı, erken çıkmakla ev sahibine maddi bir zarar vermişse, bu zarar depozitodan karşılanabilir.

Kiracı evden çıkarken boya yaptırmak zorunda mı?Kiracı aldığı taşınmazı aldığı şekliyle teslime zorunludur. Eğer evin durumu kiracının kullanımından dolayı bozulmuşsa, ev sahibi boya masraflarını depozitodan düşmek isteyebilir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir mi?Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi terk edebilir ancak bu durumda ev sahibine karşı sorumlulukları devam edebilir. Kiracı, ev sahibine sözleşmenin kalan süresi boyunca kira bedelini ödemek zorunda kalabilir. Bu nedenle erken tahliye durumunda ev sahibine bildirimde bulunmak ve anlaşmaya varmak önemlidir.

Kiracı evden çıkarken ne yapmalı?Kiracı evden çıkarken, kira sözleşmesinde belirtilen tüm yükümlülüklerini yerine getirmeli, borçlarını ödemeli ve evi hasarsız bir şekilde teslim etmelidir. Ayrıca, depozito iadesi için ev sahibine gerekli bilgileri vermeli ve evin durumunu kontrol etmek için birlikte bir gözden geçirme yapmalıdır.

Kiracı evden çıkarken kaç gün önce haber vermeli?Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir

Depozito hangi bedelden iade edilir?

Kiracının vermiş olduğu depozitonun iadesi sırasında, aradan geçen süre boyunca meydana gelen değer kaybının dikkate alarak iade edilmelidir.

Depozito kira geliri sayılır mı?Hayır, depozito kira geliri olarak kabul edilmez. Depozito, evin zarar görmesi durumunda oluşacak masrafları karşılamak amacıyla alınan bir güvencedir ve kira geliriyle karıştırılamaz.

Depozito bedeli nasıl hesaplanır?Depozito bedeli, genellikle bir veya iki aylık kira bedeli kadar olur ve Türk Borçlar Kanunu’na göre en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.

Boya depozitodan düşülür mü?Eğer evin boya ihtiyacı kiracının kullanımı sonucunda oluşmuşsa ve normal kullanımın ötesinde bir hasar varsa, boya masrafları depozitodan düşülmesi Kiraya veren tarafından talep edilebilir.

Kiracıdan alınan depozito nasıl iade edilir?Depozito, kira ilişkisi sona erdikten sonra kiracıya iade edilir. Kiracı, evde herhangi bir hasar bırakmamış ve tüm kira borçlarını ödemişse, depozito tam olarak iade edilir. Bu iade, genellikle kira kontratının sona ermesinden sonra makul bir süre içinde yapılır.

Depozito son kiraya sayılır mı?Hayır, depozito, son kira bedeli olarak kullanılamaz. Depozito, ev sahibinin zararlarını karşılamak amacıyla alınmış bir güvencedir ve ancak kira ilişkisi sona erdiğinde, herhangi bir borç veya hasar olmadığında iade edilir.

Depozito iadesi için ihtarname şart mı?Depozito iadesi için ihtarname şart değildir, ancak ev sahibi depozitoyu iade etmekte gecikirse veya haksız yere vermeyi reddederse, kiracı ihtarname çekebilir ve gerekirse hukuki yollara başvurabilir.

Depozito kaç günde iade edilir?Depozito, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra makul bir süre içinde iade edilmelidir. Bu süre, evin durumunun kontrol edilmesi ve varsa kesintilerin belirlenmesi için gereklidir.

Ev sahibi depozitomu vermiyor, ne yapabilirim?Ev sahibi depozitoyu iade etmezse, kiracı noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek bu durumu resmi hale getirebilir. Eğer ev sahibi hala depozitoyu vermezse, kiracı hukuki yollara başvurarak depozito iadesini talep edebilir.

Ev sahibi depozitoyu vermezse ne olur?Ev sahibi, depozitoyu haksız yere vermezse, kiracı hukuki yollara başvurarak hakkını arayabilir. Mahkeme, ev sahibinin bu tutarı iade etmesine karar verebilir ve kiracı, gecikmeden kaynaklanan zararını isteyebilir.

Depozito güncel kira mıdır?Depozito, kira başlangıcında belirlenen kira bedeli üzerinden alınır ve kira artışlarıyla birlikte artmaz. Ancak kiracının vermiş olduğu depozitonun iadesi sırasında, aradan geçen süre boyunca meydana gelen değer kaybının dikkate alarak iade edilmelidir.

Depozitomu alamadım, ne yapmalıyım?Depozitonuzu alamıyorsanız, öncelikle ev sahibine noter aracılığıyla bir ihtarname göndermelisiniz. Bu da sonuç vermezse, hukuki yollara başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz.

Kira depozitosu dolar olarak verilir mi?Depozito, kira sözleşmesinde belirtilen para birimi üzerinden verilebilir. Eğer kira bedeli döviz olarak belirlenmişse, depozito da bu para birimi üzerinden alınabilir. Ancak dövizle yapılan kiralamalarda dikkatli olunmalı ve mevzuata uygun hareket edilmelidir.

Ev sahibi depozitodan kesinti yapabilir mi?Ev sahibi, evde kiracının kullanımından kaynaklanan hasarlar veya ödenmemiş borçlar varsa depozitodan kesinti yapmak isteyebilir. 

Depozito hangi şartlarda iade edilmez?Depozito, evde kiracıdan kaynaklanan hasarlar, ödenmemiş faturalar veya kira borçları varsa iade edilmez. Bu durumların dışında depozito, sözleşme sona erdiğinde kiracıya tam olarak iade edilmelidir.

Kiracı depozito iadesi nasıl hesaplanır?Depozito iadesi, kiracı tarafından eve verilen zararların, ödenmemiş kira veya faturaların düşülmesinden sonra kalan tutarın kiracıya verilmesi şeklinde hesaplanır. Kiracının vermiş olduğu depozitonun iadesi sırasında, aradan geçen süre boyunca meydana gelen değer kaybının dikkate alarak iade edilmelidir.

Depozito çıkarken nasıl hesaplanır?Depozito, kiracı çıkarken, evin durumu kontrol edilerek ve varsa zararlar veya eksik ödemeler düşülerek hesaplanır. Kiracı, evde herhangi bir hasar bırakmamış ve tüm borçlarını ödemişse depozito tam olarak iade edilir.

Depozito kaç günde yatar?Depozito, genellikle kira sözleşmesi sona erdikten ve evin durumu kontrol edildikten sonra makul süre içinde kiracıya iade edilmelidir.

Ev sahibinden depozitomu alamıyorum, ne yapmalıyım?Ev sahibinden depozitonuzu alamıyorsanız, noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir ve bu durumu resmi hale getirebilirsiniz. Eğer ev sahibi depozitoyu hala iade etmezse, yasal yollara başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz. Kiracı olarak hukuki süreçte, kira sözleşmesi ve depozito ödendiğine dair belgeler kanıt olarak sunulabilir ve mahkeme kararı ile depozitonun iadesi sağlanabilir.

Kiracı erken çıkarsa depozitoyu alabilir mi?Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi terk ederse depozitoyu alabilir, ancak ev sahibine erken çıkıştan kaynaklanan zarar varsa bu depozitodan kesilebilir. Erken çıkış nedeniyle oluşan kira kaybı veya başka masraflar depozito üzerinden karşılanabilir.

Kiracı çıkarken evi boyatmak zorunda mı?Kiracı, evi aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür, ancak boya zorunluluğu normal yıpranmanın ötesinde bir hasar varsa geçerlidir. Eğer evin duvarlarında kiracıdan kaynaklı aşırı yıpranma veya lekeler varsa, ev sahibi boya masrafını depozitodan düşülmesini talep edebilir.

Depozito hangi bedelden iade edilir?Depozito, evde herhangi bir hasar veya borç bulunmaması durumunda kiracıya, ödendiği tarihdeki değeri üzerinden iade edilir. Ancak kiracının neden olduğu hasarlar ya da ödenmemiş borçlar varsa bu tutar depozitodan düşülebilir.

Evden çıkarken depozito nasıl alınır?Kiracı, evden çıkarken depozitoyu almak için evde herhangi bir zarar olmadığını ve tüm kira bedellerinin ödendiğini ispat etmelidir. Ev sahibi ile birlikte evin durumunu kontrol etmek, bu süreci kolaylaştırabilir. Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir.

Depozito iadesi için ihtarname şart mı?Depozito iadesi için ihtarname şart değildir; ancak ev sahibi depozitoyu iade etmezse, kiracı noter aracılığıyla ihtarname çekerek resmi bir bildirim yapabilir. Bu ihtarname, hukuki sürecin başlatılabilmesi için önemlidir.