Kira alacağı nasıl tahsil edilir? Bakiye kira alacağı nedir? Ecrimisil bedeli neye göre belirlenir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: Kira alacağı-Ecrimisil istemi görevli mahkeme

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/235 E., 2024/195 K. Sayılı Kararı Üzerine Değerlendirme

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.04.2024 tarihinde verdiği karar, mülkiyet hakkına dayalı ecrimisil istemi ile kira alacağı arasındaki hukuki farkların ve bu taleplere ilişkin görevli mahkemelerin belirlenmesi açısından önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır. Kararda, taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan taşınmazın haksız işgal edilip edilmediği, bu nedenle talep edilen ecrimisilin hangi mahkeme tarafından incelenmesi gerektiği ele alınmıştır.

Özetle Kararın İçeriği: Davacı vekili, Van ili Merkez ilçesinde bulunan taşınmazların bir kısmının davalı tarafından haksız olarak kullanıldığını belirterek, ecrimisil bedelinin tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili ise, taşınmazı kira sözleşmesine dayalı olarak kullandıklarını, dolayısıyla ecrimisil talebinin yersiz olduğunu savunmuştur. Mahkeme, davanın kira ilişkisinden doğduğuna kanaat getirerek görevsizlik kararı vermiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, davanın mülkiyet hakkına dayalı ecrimisil istemi olduğunu belirterek, görevsizliğe ilişkin kararı bozmuştur. Ancak yerel mahkeme, bu bozma kararına direnmiş ve dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na gelmiştir.

Kararın Değerlendirilmesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ecrimisil talebinin, mülkiyet hakkına dayanılarak haksız işgal nedeniyle açılan bir dava olduğunu ve bu tür davaların 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2/1. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemelerinde görülmesi gerektiğini belirtmiştir. Karar, kira alacağı ile ecrimisil talebi arasındaki farkları vurgulamakta ve bu farkların yargılama sürecinde göz ardı edilmemesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Bu bağlamda, kira sözleşmesine dayanan taleplerin sulh hukuk mahkemelerinde, mülkiyet hakkına dayanan ecrimisil taleplerinin ise asliye hukuk mahkemelerinde görülmesi gerektiği karara bağlanmıştır. Ecrimisil, taşınmazın haksız işgaline dayalı bir tazminat niteliğinde olup, kira alacağı gibi sözleşmeye dayalı bir hak değildir. Dolayısıyla, kira ilişkisinin sona erdiği ve taşınmazın haksız işgale konu olduğu durumlarda, ecrimisil talebinin asliye hukuk mahkemelerinde görülmesi gerekmektedir.

Bu karar, mülkiyet hakkına dayalı talepler ile sözleşmeye dayalı kira alacaklarının farklı hukuki zemine sahip olduğunu ve bu taleplerin farklı mahkemelerde görülmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Hukuk Genel Kurulu, taşınmaz hukuku ve mülkiyet hakkı ile ilgili uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin doğru tespit edilmesinin önemini vurgulayarak, uygulamada bu tür davalarda oluşabilecek karışıklıkları gidermeyi amaçlamıştır.

Bu karar, avukatlık hizmetlerinde müvekkillere doğru hukuki yolun seçilmesi açısından önemli bir rehberdir. Avukatların, müvekkillerinin taleplerini doğru hukuki çerçevede değerlendirerek, uygun mahkemeye başvurmaları, yargılama sürecinin daha etkin ve doğru yürütülmesini sağlayacaktır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Ecrimisili Kimler Talep Edebilir?

Ecrimisil, taşınmaz mal sahibi veya malikin mirasçıları tarafından talep edilebilir. Ayrıca, intifa hakkı sahibinin de ecrimisil talep etme hakkı bulunmaktadır. Ecrimisil talebinde bulunacak kişinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olması gerekir.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?

Ecrimisil davası, taşınmazın haksız işgal edildiğini iddia eden malik veya hak sahibi tarafından Asliye Hukuk Mahkemesi'ne açılır. Dava dilekçesinde, taşınmazın haksız işgal edildiği dönem, taşınmazın özellikleri, talep edilen ecrimisil miktarı ve dayanak deliller belirtilmelidir.

Ecrimisil Davasını Kim Açabilir?

Ecrimisil davasını, taşınmaz mal sahibi veya onun mirasçıları açabilir. Ayrıca, intifa hakkı sahipleri de ecrimisil davası açma hakkına sahiptir.

Ecrimisil Olan Yer Satılır mı?

Ecrimisil talep edilen taşınmaz, hak sahibi tarafından satılabilir. Ancak, satış işlemi ecrimisil talebini ortadan kaldırmaz; taşınmazın yeni sahibi de ecrimisil talebinde bulunabilir.

Ecrimisil Kaç Yıl İçin İstenebilir?

Ecrimisil, geriye dönük olarak 5 yıla kadar talep edilebilir. Bu süre, Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel zamanaşımı süresine göre belirlenmiştir.

Ecrimisil Davası Tek Başına Açılır mı?

Ecrimisil davası, tek başına açılabilir. Başka bir dava ile birleştirilmesi zorunlu değildir.

Ecrimisil Uzlaşmaya Tabi mi?

Ecrimisil talepleri, tarafların anlaşması durumunda uzlaşmaya tabi olabilir. Ancak, uzlaşma sağlanamadığı durumlarda dava açılabilir.

Ecrimisil Bedeli Tespiti Nasıl Yapılır?

Ecrimisil bedeli, taşınmazın rayiç kira bedeline göre belirlenir. Bu tespit, bilirkişi raporu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yapılır.

Ecrimisil İçin İntikal Şart mı?

Ecrimisil talep edebilmek için taşınmazın mülkiyetinin hak sahibine geçmiş olması gerekir. Mirasçılar açısından intikal şarttır.

Ecrimisil Bedeli Neye Göre Belirlenir?

Ecrimisil bedeli, taşınmazın haksız işgal süresince sağlayabileceği kira geliri dikkate alınarak belirlenir. Bu bedel, taşınmazın piyasa rayiç değerine göre tespit edilir.

Ecrimisil Ödemesi Yapılmazsa Ne Olur?

Ecrimisil ödemesi yapılmadığı takdirde, alacaklı taraf icra takibi başlatabilir. İcra takibine rağmen ödeme yapılmazsa, taşınmaz üzerinde haciz işlemi başlatılabilir.

Ecrimisil Ödemeleri Nasıl Yapılır?

Ecrimisil ödemeleri, mahkeme kararı ile belirlenen tutar üzerinden yapılır. Ödeme genellikle banka havalesi yoluyla yapılır, ancak taraflar arasında başka bir ödeme yöntemi üzerinde anlaşmaya varılabilir.

Ecrimisil Davasında Tanık Dinlenir mi?

Ecrimisil davasında tanık dinlenmesi mümkündür. Tanık beyanları, taşınmazın haksız işgal edilip edilmediğinin ve ecrimisil bedelinin tespiti açısından önemlidir.

Ecrimisil Ödenen Yer Kiraya Verilir mi?

Ecrimisil ödenen bir taşınmaz, mal sahibi tarafından kiraya verilebilir. Ecrimisil talebi, taşınmazın kiraya verilmesine engel teşkil etmez.

Ecrimisil Davası İçin İhtar Şart mı?

Ecrimisil davası açılmadan önce, haksız işgalcinin uyarılması yani ihtar edilmesi şart değildir. Ancak, ihtarname göndermek, dava sürecinde haklılığı destekleyebilir.

Ecrimisil Ödeyen Kişi Hak Sahibi Olur mu?

Ecrimisil ödeyen kişi, hak sahibi olmaz. Ecrimisil, haksız işgalin karşılığı olarak ödenen tazminattır ve bu ödeme hak sahibi olunmasını sağlamaz.

Ecrimisil İçin Zarar Şart mı?

Ecrimisil talep edebilmek için zarar şartı aranmaz. Ecrimisil, haksız işgalin karşılığı olarak talep edilen bir tazminattır.

Ecrimisil Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

Ecrimisil bedeli ödenmezse, alacaklı taraf icra takibi başlatarak bu bedelin tahsilini isteyebilir. İcra takibi sonucunda borçlu taşınmaz üzerinde haciz işlemi gerçekleştirilebilir.

Ecrimisil Cezası Nedir?

Ecrimisil, cezai bir yaptırım değil, haksız işgal nedeniyle talep edilen bir tazminattır. Ecrimisil cezası diye bir kavram bulunmamaktadır.

Ecrimisil Arabuluculuk Şart mı?

Ecrimisil talepleri arabuluculuk kapsamında değildir. Ancak, taraflar arabuluculuk sürecine başvurabilirler.

Ecrimisil Davası Nasıl Düşer?

Ecrimisil davası, davacının talebi geri çekmesi, dava konusu ortadan kalkması veya mahkemece ret kararı verilmesi durumunda düşer.

Ecrimisil Davası Kimlere Karşı Açılır?

Ecrimisil davası, taşınmazı haksız işgal eden kişilere karşı açılır. Davalı, taşınmazı fiilen işgal eden kişi veya kişiler olmalıdır.

Ecrimisil Kaç Yıllık Hesaplanır?

Ecrimisil, geriye dönük olarak en fazla 5 yıl için hesaplanabilir. Bu süre, zamanaşımı süresi ile sınırlıdır.

 Kira Alacağı ve Kiracı Haklarıyla İlgili Sorular ve Cevaplar

Kira alacağı nasıl tahsil edilir?Kira alacağı, kiraya verenin talebi üzerine kiracıdan alınabilir. Bu tahsilat, kira sözleşmesinde belirtilen ödeme şekline göre (nakit, banka transferi vb.) yapılabilir. Eğer kiracı kirayı ödemezse, kiraya veren alacak davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Kira alacağı geriye dönük kaç yıl istenebilir?Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira alacağı 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre içinde kiraya veren, geriye dönük olarak kira alacağını talep edebilir.

Kira alacağı davasını kimler açabilir?Kira alacağı davasını, kira sözleşmesinde kiraya veren olarak belirtilen kişi ya da tüzel kişi açabilir. Kiraya verenin temsilcisi veya vekili de dava açabilir.

Kiracı kirayı her ay geç ödüyor ne yapmam lazım?Kiracı kirayı düzenli ödemiyorsa, kiraya veren ihtar çekerek kiracıyı uyarabilir. Eğer kiracı kira ödemelerini düzeltmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kira alacağı yasal faiz mi?Evet, kira alacağına yasal faiz uygulanabilir. Kiracı kirayı zamanında ödemezse, kiraya veren gecikme faizi talep edebilir.

Kira alacağı davası nereye açılır?Kira alacağı davası, kiracının yerleşim yeri mahkemesinde veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir.

Kiracı 1 ay kirayı ödemezse ne olur?Kiracı bir ay kira ödemezse, kiraya veren ihtar çekerek kiracıyı ödemeye davet edebilir. Kiracı ödemezse, tahliye davası açılabilir.

Kira alacak hakkı mı?Evet, kira alacağı kiraya verenin alacak hakkıdır ve bu hak, kira sözleşmesi ile doğar.

Kiracı kirayı kaç ay ödemezse çıkarılır?Kiracı, arka arkaya iki ay kira ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir ve kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira alacağı ayni hak mıdır?Hayır, kira alacağı ayni hak değil, kişisel bir alacak hakkıdır.

Kira karşılığı ne şekilde ödenecek?Kira karşılığı, kira sözleşmesinde belirtilen şekilde (genellikle aylık) ve belirtilen ödeme yöntemine göre (nakit, banka havalesi vb.) ödenir.

Kira alacak davası ne kadar sürer?Kira alacak davaları, dava yoğunluğuna ve delillerin sunulmasına bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sürebilir.

Kira alacağına hangi faiz uygulanır?Kira alacağına, Türk Borçlar Kanunu'na göre yasal faiz uygulanır. Gecikme durumunda ise temerrüt faizi uygulanabilir.

Kira tutarı neye göre belirlenir?Kira tutarı, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine göre belirlenir. Eğer sözleşme yoksa, piyasa rayiç bedeline göre kira tutarı belirlenebilir.

Kiracı kirayı az yatırırsa ne olur?Kiracı kirayı eksik yatırırsa, kiraya veren eksik kısım için ihtar çekebilir ve tam ödemenin yapılmasını talep edebilir. Kiracı eksik ödeme yapmaya devam ederse, tahliye davası açılabilir.

Evden çıkan kiracı son ay kira öder mi?Evet, kiracı kira sözleşmesi sona ermeden önce evden çıksa bile, son ay kirasını ödemek zorundadır.

Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir?Kiracı, iki ay üst üste kira ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Ev sahibi kirayı almazsa ne olur?Ev sahibi kirayı kabul etmezse, kiracı kirayı noter aracılığıyla ya da bankaya depozito olarak yatırabilir.

Kira en fazla ne kadar olabilir?Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'na göre TÜFE oranını geçemez. Ancak taraflar arasında anlaşma ile farklı bir artış oranı belirlenebilir.

2 ay üst üste kira ödenmezse ne olur?Kiracı, iki ay üst üste kira ödemezse, kiraya veren ihtar çekerek tahliye davası açabilir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde, ev sahibi kiracıyı çıkaramaz. Kiracı, sözleşme sona erdikten sonra da aynı koşullarla kira ilişkisini sürdürebilir. Ancak, kiraya veren sözleşme bitimine en az 3 ay kala bildirimde bulunursa, tahliye talep edebilir.

Tahliye davasını kaybeden kiracı ne kadar öder?Tahliye davasını kaybeden kiracı, mahkeme masraflarını ve yasal vekalet ücretini ödemek zorunda kalır.

30 günlük ödeme süresi ne zaman başlar?Kiraya verenin ihtarıyla belirlenen 30 günlük ödeme süresi, ihtarın kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren başlar.

Bakiye kira alacağı nedir?Bakiye kira alacağı, kira süresi içinde ödenmemiş olan ve birikmiş kira borcunu ifade eder.

Bakiye alacağı nedir?Bakiye alacağı, herhangi bir borç ilişkisinde ödenmemiş olan ve kalan alacak miktarını ifade eder.

Kira farkı alacağı ne demek?Kira farkı alacağı, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin altında bir ödeme yapılması durumunda, eksik ödenen kısmın alacağıdır.

2 ay kira ödenmezse ne olur?Kiracı iki ay kira ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kira alacağı için icra takibi nasıl yapılır?Kira alacağı için icra takibi, icra dairesine başvurarak başlatılır. Kiracıya ödeme emri gönderilir, ödeme yapılmazsa haciz işlemi uygulanır.

Kira 1 gün gecikirse ne olur?Kira bir gün gecikirse, kiraya veren ihtar çekebilir ve temerrüt faizi talep edebilir. Ancak, bir günlük gecikme genellikle tahliye davası için yeterli bir sebep oluşturmaz.

Kiracı fazla ödediği parayı geri alabilir mi?Evet, kiracı fazla ödediği kira bedelini, kira sözleşmesi sona erdiğinde ya da hatayı fark ettiğinde kiraya verenden talep edebilir.

Ödenmeyen kira nasıl tahsil edilir?Ödenmeyen kira, icra takibi yoluyla veya dava açılarak tahsil edilebilir.

Kirayı öderken açıklama kısmına ne yazılır?Kirayı öderken, açıklama kısmına "Ay ve yıl belirtilerek kira bedeli" yazılması önerilir. Örneğin, "Ocak 2024 kira bedeli" şeklinde.