Kira Tespit Davası Rehberi: Şartlar, Süreler ve Uygulama Esasları

Kiracı ile mal sahibi arasında doğabilecek kira uyuşmazlıklarında, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesini sağlayan hukuki yol kira tespit davasıdır. Özellikle uzun süre kira artışı yapılmamış durumlarda ekonomik dengeyi sağlamak adına başvurulan bu dava türü, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli sonuçlar doğurur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri kapsamında düzenlenen bu dava türünde, belirli koşulların oluşmuş olması gerekir. Aşağıda kira tespit davasına ilişkin temel kurallar ve uygulama esasları özetlenmiştir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira Tespit Davası Açma Şartları

• Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 yıl geçmiş olmalıdır.

• Dava, yenilenen kira yılının başlamasından en geç 30 gün önce açılmalı ya da kiracıya yazılı ihtar yapılmalıdır.

• Sözleşmede kira artışına ilişkin açık bir hüküm varsa, bu durumda yazılı bildirim şartı aranmaksızın dava açılabilir.

TBK md. 344/3 – Dava ve Bildirim Süreleri, Artışın Uygulanma Tarihi

Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmiş olmalıdır.

Örnek: 01.01.2020 tarihli bir kira sözleşmesi için tespit istenebilecek en erken kira dönemi 01.01.2025 – 01.01.2026 olacaktır.

Ancak, mahkeme kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağı, aşağıdaki hususlara bağlıdır:

• Dava tarihine,

• Sözleşmede kira artışına dair hükmün bulunup bulunmadığına

TBK 345/2 gereği: Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm yoksa, yeni kira yılının başlangıcından en geç 30 gün önce açılacak dava ya da yazılı ihtar ile birlikte tespit hükmü uygulanabilir.

TBK 345/3 gereği: Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm varsa, yenilenen kira yılı içinde açılan davada, talep halinde, tespit hükmü davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

(Bkz. Yargıtay HGK 2013/1419 E., 2015/829 K. ve YHGK 2017/3083 E., 2021/1225 K.)

Uygulama Örneği – 01.01.2018 Tarihli Sözleşme

• 01.01.2022 – 01.12.2022: Dava ve bildirim süresi. Mahkeme bu aralıkta açılan davalarda, yeni kira yılı içinde bulunulup bulunulmadığını değerlendirir. (Yargıtay 3. HD 2017/6958 E., 2019/3016 K.)

• 01.01.2023: 5 yılın dolduğu tarih. Artık tespit hükmü uygulanabilir hale gelir.

• 30 gün önceye kadar: Yazılı bildirim yapılması gereken son tarih.

• 01.01.2023 – 01.01.2024: Tespit hükmünün geçerli olacağı dönem.

Not: Mahkeme kararları yalnızca ileriye dönük uygulanır. Geçmiş dönemlere yönelik kira farkı talep edilemez.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira tespit davasında 5 yıl şart mı?Evet. 5 yıllık süre dolmadan bu dava açılamaz.

2. 5 yılı dolan kiracıya ne zaman dava açılır?Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılmalı veya ihtar çekilmelidir.

3. Dava ne kadar sürede sonuçlanır?Genellikle 3 ila 6 celse arasında sürer. Ortalama sonuçlanma süresi 6 ila 12 ay arasıdır.

4. Kiracı davayı kaybederse ne olur?Geriye dönük kira farkı uygulanmaz. Ancak mahkeme masrafları kiracıya yüklenebilir.

5. Kiracı zam talebini kabul etmezse tahliye edilir mi?Hayır. Kira tespiti tahliye sebebi değildir. Tahliye için ayrıca dava açılması gerekir.

6. Mahkeme hangi kriterleri dikkate alır?Emsal kiralar, taşınmazın konumu, fiziksel durumu, bina yaşı ve piyasa koşulları dikkate alınır.

7. Avukatla temsil zorunlu mudur?Zorunlu değildir; ancak hukuki sürecin etkin yönetimi için bir avukattan yardım alınması tavsiye edilir.

8. 3 yıllık kiracıya kira tespit davası açılabilir mi?Hayır. En az 5 yıl geçmiş olması gerekir.

9. Dava masraflarını kim öder?Davayı kaybeden taraf, yargılama giderlerinden sorumlu olur.

10. Kiracı evi boşaltırsa dava ne olur?Dava konusuz kalabilir ancak yargılama giderleri belirlenir ve yüklenebilir.

11. Bilirkişi hangi hususları inceler?Bilirkişi, emsal kira değerlerini, taşınmazın niteliğini ve piyasa verilerini değerlendirir.

12. Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?Mahkeme kararı bağlayıcıdır ve uygulanması gerekir.

13. İlk duruşmada ne gerçekleşir?İlk duruşma genellikle ön inceleme duruşmasıdır. Eksiklikler giderilmişse yargılamaya geçilir.

Yasal Dayanaklar ve İçtihatlar

• Borçlar Kanunu: TBK md. 344 ve 345

• Yargıtay Kararları:

  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/1419 E., 2015/829 K.

  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/3083 E., 2021/1225 K.

  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015/829 K., 2021/1225 K.

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/508 K.

  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6958 E., 2019/3016 K.

Sonuç: Kira tespit davaları, yasal süreler, şekil şartları ve usul kuralları bakımından dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına bu alanda uzman bir avukattan hukuki destek almak önem taşır.