Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Depozito

Depozito Bedelinin İadesinde Değer Kaybının Giderilmesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Depozito Nedir ve Hangi Şartlarda İade Edilir?

Depozito Nedir?Depozito, diğer adıyla güvence bedeli, özellikle kira sözleşmelerinde kiralayanın olası zararlarını teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen bir bedeldir. Bu güvence, genellikle kira ilişkisi sırasında kiralanan mülkün zarar görmesi ya da ödenmemiş borçların oluşması durumunda devreye girer. Ancak, taşınmazın tahliye edilmesinden sonra depozitonun iadesi aşamasında bazı sorunlar yaşanabilmekte ve bu durum kiracının mağduriyetine neden olabilmektedir. Kiracıların haklarının korunması ve mağduriyetlerin önüne geçilmesi amacıyla Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi, konut ve işyeri kiraları için çeşitli sınırlamalar getirmiştir. Ancak bu düzenleme, ticari kiracılar veya tüzel kişilerin kiracısı olduğu işyerleri için 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıllık bir süreyle ertelenmiştir ve bu hüküm şu anda yürürlüktedir.

Depozito Hangi Şartlarda ve Nereye Yatırılmalıdır?Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre, eğer kira sözleşmesinde depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırıldıysa, bu tutarın vadeli bir banka hesabına yatırılması gerekmektedir. Kiraya verenin onayı olmadan bu hesaptan para çekilemez. Eğer depozito olarak kıymetli evrak veriliyorsa, bu evrak da bir bankaya teslim edilir. Bankaya yatırılan depozito bedeli, ancak kiracı ve kiraya verenin ortak rızası, kesinleşmiş bir icra takibi veya mahkeme kararı sonucunda taraflardan birine iade edilebilir.

Depozitonun vadeli hesaba yatırılması, eski Borçlar Kanunu'nda yer almayan bir düzenlemeydi. Önceki dönemde depozito genellikle kira sözleşmesi imzalandığında elden kiraya verene teslim edilmekteydi. Ancak Yargıtay, bu konuda kiraya verenin iyi niyetli davranarak parayı enflasyona karşı koruyacak şekilde bir banka hesabına yatırması gerektiği ve bu nedenle faiz geliriyle birlikte depozitonun iade edilmesinden sorumlu olduğunu belirlemiştir. Günümüzde de bu yaklaşım dürüstlük kuralının bir gereği olarak TBK 342'de yer almaktadır. Buna rağmen uygulamada depozito çoğunlukla kiraya verene doğrudan teslim edilmektedir.

Depozito Miktarı Ne Kadar Olmalıdır?Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre, konut ve işyeri kira sözleşmelerinde depozito miktarı, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Eğer sözleşmede depozito üç aylık kira bedelini aşacak şekilde belirlenmişse, bu durumda yalnızca üç aylık kısmı geçerli sayılır, geri kalan kısmı ise hukuken geçersiz olur. Bu düzenleme kiracıların haksız şekilde yüksek depozito bedeli ödemelerinin önüne geçmek için getirilmiştir.

• Faiz Gelirinin Durumu: Bankaya yatırılan depozito bedelinden elde edilen faiz geliri de depozitonun kapsamına dahil edilerek güvence olarak değerlendirilir.

• Yabancı Para Olarak Depozito: Depozito bedeli, üç aylık kira bedelini aşmamak kaydıyla yabancı para üzerinden de belirlenebilir. Bu durumda da üst sınır, yine üç aylık kira bedeli olacaktır.

Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir mi?Depozito iadesi sırasında kiraya verenin kesinti yapabilmesi, kiracının rızasına veya mahkeme kararına dayanmak zorundadır. Eğer kiracının rızası yoksa ve kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra takibi bulunmuyorsa, kiraya verenin keyfi olarak kesinti yapma hakkı yoktur. Kiraya verenin, taşınmazda olağan kullanımdan kaynaklanmayan bir zarar olduğunu ispatlayarak dava açması gerekmektedir. Depozito bedelinin elden teslim edildiği eski Borçlar Kanunu döneminde ve hala bu yöntemle depozito veren kiracılar açısından, iade sürecinde sorunlar yaşanmaya devam etmektedir. Bu nedenle, kiraya verenin keyfi kesinti yapmasının önüne geçilmesi için kiracılar, haklarını dava yoluyla aramak zorunda kalabilirler.

Kiraya verenin kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmaların ötesinde bir zarar bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesine göre, kiracının olağan kullanımı dolayısıyla meydana gelen yıpranmalar ve bozulmalardan sorumluluğu yoktur. Bu nedenle, kiraya verenin olağan yıpranmalardan dolayı depozitodan kesinti yapması hukuka aykırıdır.

Depozito Ne Zaman ve Nasıl İade Edilir?Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracıya iade edilmesi gereken bir bedeldir. Bankaya yatırılan depozito, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre, her iki tarafın rızası bulunması veya mahkeme ya da icra takibi sonucu netleşmesi durumunda iade edilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren üç ay içinde kiracıya karşı herhangi bir yasal işlem başlatmazsa, banka bu durumda depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür. Elden teslim edilen depozitolar açısından ise, taşınmazın tahliyesi ve kiraya verene uygun şekilde teslim edilmesiyle depozito iadesi gecikmeden yapılmalıdır. Bu aşamada, taşınmazın teslim alındığına dair belge düzenlenmesi, ileride doğabilecek olası uyuşmazlıkların önüne geçmek için oldukça önemlidir.

Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir mi?Depozito, kiraya verenin uğrayabileceği zararları güvence altına almak için verildiğinden, kiracı tarafından son kira bedeli olarak kullanılamaz. Yargıtay kararlarına göre, kiracının son kira bedelini ödemeyip depozitoya sayması hukuka aykırı olup, bu durumda kiracı ödenmemiş kira borcu için icra takibine maruz kalabilir.

Depozito İade Edilmezse Ne Yapılabilir?Kira sözleşmesi sona erip taşınmaz tahliye edildiğinde, banka hesabında bulunan depozito bedeli, kiraya verenin yasal yollara başvurmadığı durumda, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay sonra kiracıya iade edilmelidir. Ancak uygulamada depozito bedellerinin genellikle kiraya verene elden teslim edilmesi, kiracıların iade sürecinde zorluk yaşamalarına yol açmaktadır. Eğer kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun olarak teslim etmesine rağmen kiraya veren depozitoyu iade etmezse, kiracı icra takibi veya dava açarak haklarını aramalıdır.

Kiracının Vermiş Olduğu Depozito Bedelinin İadesinde Değer Kaybının Giderilmesi

Kiracılar için depozito, kira ilişkisi süresince kiralayan taraf için bir güvence teşkil etmektedir. Kiralanan taşınmazın zarar görmemesi veya kiracının borcunu ödememesi gibi durumlara karşı verilen depozito, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından kiracıya iade edilir. Ancak bu iade esnasında depozito bedelinde zaman içinde meydana gelen değer kaybının nasıl giderileceği kiracıların hakları açısından büyük önem taşır. Bu makalede, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin vermiş olduğu emsal karar (Esas: 2014/2287, Karar: 2014/4118) ışığında depozito iadesinde değer kaybının giderilmesine ilişkin hukuki süreci ele alacağız.

Depozito Bedelinin Güncellenmesi: Yargıtay Kararı Üzerine Bir Değerlendirme

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin kararında, kiracının vermiş olduğu depozitonun iadesi sırasında, aradan geçen süre boyunca meydana gelen değer kaybının dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu kararda, kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen depozito bedelinin, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki güncel değeriyle iade edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu, adaletli bir iade sürecini sağlamak ve kiracının mağdur olmasını engellemek için önemlidir.

Karara göre, mahkemece gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılarak, depozito bedelinin kira sözleşmesinin başlangıcındaki kira bedeline oranı belirlenmeli ve bu oran, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira bedeline tatbik edilerek güncel depozito bedeli hesaplanmalıdır. Bu durum, kira sözleşmesinin süresine bağlı olarak depozitonun enflasyon ve diğer ekonomik değişkenlerden etkilenerek değer kaybına uğramaması adına kiracının hakkını koruma altına alır.

Depozito Bedelinde Değer Kaybının Giderilmesi

Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri, kiracı ile kiralayan arasındaki kira ilişkisini ve bu ilişkinin sona ermesi durumunda depozito bedelinin nasıl iade edileceğini düzenler. Ancak söz konusu mevzuatta, depozito bedelinin yıllar içinde değer kaybetmesi durumunda bu kaybın nasıl giderileceği açıkça belirtilmemiştir. Bu noktada Yargıtay kararları, bu eksikliğin giderilmesinde yol gösterici niteliktedir.

Yargıtay'ın bu kararı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve bitiş tarihleri arasında oluşan ekonomik değişikliklerin depozito üzerinde etkili olması gerektiğine dikkat çekmektedir. Böylece, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının hak kaybı yaşamaması adına depozito bedelinin güncel kira değeri üzerinden hesaplanarak iade edilmesi sağlanmaktadır.

Uygulamada Depozito İadesi Süreci

Depozito bedelinin iadesinde değer kaybının giderilmesi sürecinde izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:

1. Depozito Bedelinin Tespiti: Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte depozitonun iadesini talep ettiğinde, mahkeme depozito bedelinin güncel değerini tespit etmek üzere bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

2. Kira Oranına Dayalı Güncelleme: Depozito bedelinin kira parasına oranı belirlenmeli ve bu oran, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira bedeline tatbik edilerek güncellenmiş depozito bedeli hesaplanmalıdır.

3. Değer Kaybının Giderilmesi: Ekonomik koşullar nedeniyle depozitonun değer kaybına uğraması durumunda, bu kayıp giderilerek depozito kiracıya iade edilmelidir.

Sonuç

Kiracının vermiş olduğu depozito bedelinin iadesinde, değer kaybının giderilmesi adaletin sağlanması ve kiracı haklarının korunması adına büyük önem taşımaktadır. Yargıtay kararları, bu konuda yol gösterici nitelikte olup, depozito bedelinin yıllar içindeki ekonomik değişkenler dikkate alınarak iade edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Bu durum, kiracının mağduriyetini önlemek ve depozitonun gerçek değerine ulaşmasını sağlamak açısından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Depozito iadesinde değer kaybı nasıl hesaplanır?Depozito iadesinde değer kaybı, depozito bedelinin kira sözleşmesinin başlangıcındaki kira bedeline oranlanarak ve bu oran, sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline uygulanarak hesaplanır. Bu hesaplama, güncel değerin belirlenmesini sağlar.

Kiracı, depozitonun güncel değerini talep edebilir mi?Evet, kiracı depozitonun güncel değerini talep edebilir. Yargıtay kararına göre, depozitonun kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki güncel değeri dikkate alınmalıdır.

Depozito iadesi esnasında mahkeme bilirkişi incelemesi yapar mı?Eğer depozitonun güncel değerinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık varsa, mahkeme bilirkişi incelemesi yapabilir. Bilirkişi, kira bedelinin ve depozitonun değer kaybının tespiti konusunda yardımcı olur.

Depozito iadesi için değer kaybının giderilmesi zorunlu mudur?Yargıtay kararlarına göre, depozitonun adaletli bir şekilde iadesi için değer kaybının giderilmesi gereklidir. Bu, kiracının ekonomik kayba uğramamasını sağlamak amacıyla yapılır.

Ev sahibi depozitoyu değer kaybı olmadan iade edebilir mi?Eğer taraflar aralarında anlaşırlarsa, depozito eski bedel üzerinden iade edilebilir. Ancak kiracı, değer kaybının giderilmesini talep ederse, ev sahibi bu talebi dikkate almalıdır.

Depozito kaç aylık kira bedelini aşamaz?Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre, depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Üç aylık kira bedelini aşan depozito geçersiz kabul edilir ve kiracı bu fazla kısmın iadesini talep edebilir.

Evden çıkarken son ay kira ödenir mi?Evet, kiracı son ay kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Depozito, son kira bedeli yerine kullanılamaz. Depozito, kiraya verenin uğrayabileceği zararları güvence altına almak için verilmiştir ve kira ödemesi amacıyla kullanılamaz.

Kiracı erken çıkarsa depozitoyu alabilir mi?Kiracı, sözleşme süresinden önce çıkarsa depozito iadesi hakkı vardır, ancak ev sahibinin uğrayacağı zararlar depozitodan kesilebilir. Kiracı, sözleşmede belirlenen süreye uymadan taşınmazdan çıkarsa ev sahibi, erken tahliyeden kaynaklanan kira kaybını ve diğer masrafları depozitodan karşılayabilir.

Kiracı evden çıkarken boya yaptırmak zorunda mı?Kiracının evi boyatması zorunlu değildir. Ancak kiracı, taşınmazı aldığı durumdan daha kötü bir durumda teslim ederse ve bu durum boya yapılmasını gerektiriyorsa, ev sahibi bu masrafları depozitodan kesebilir. Kiralananın olağan kullanımı sonucu oluşan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılması hukuka aykırıdır.

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir mi?Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi terk edebilir ancak bu durumda ev sahibine karşı sorumlulukları devam edebilir. Kiracı, kalan süre boyunca kira bedelini ödemek zorunda kalabilir ve depozito üzerinden bu bedel kesilebilir. Bu nedenle kiracının erken çıkma durumunda ev sahibine bildirimde bulunarak anlaşmaya varması önerilir.

Kiracı evden çıkarken ne yapmalı?Kiracı, taşınmazı boşaltırken kira sözleşmesindeki tüm yükümlülüklerini yerine getirmeli, borçlarını ödemeli ve taşınmazı hasarsız bir şekilde teslim etmelidir. Ayrıca, depozito iadesini almak için ev sahibine uygun bir şekilde bilgi vermeli ve birlikte taşınmazın durumunu gözden geçirmelidir.

Kiracı evden çıkarken kaç gün önce haber vermeli?Kiracı, kira sözleşmesini feshetmek istediğinde ev sahibine belirlenen süreden önce (genellikle bir ay) yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu süre, ev sahibinin yeni bir kiracı bulması için gerekli zaman tanımaktadır.

Depozito hangi bedelden iade edilir?Depozito, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki duruma göre ve oluşabilecek zararlar veya borçlar düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden iade edilir. Eğer kiracı herhangi bir zarar veya borç bırakmamışsa depozito tam olarak iade edilir.

Depozito kira geliri sayılır mı?Hayır, depozito kira geliri olarak değerlendirilmez. Depozito, kiraya verenin olası zararlarını ve borçlarını karşılamak amacıyla verilen bir güvencedir ve kira gelirinden farklıdır.

Depozito bedeli nasıl hesaplanır?Depozito bedeli, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Bu tutar, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeline dayalı olarak hesaplanır ve bu miktar üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kiracı evden çıkarken depozitoyu ne kadar alır?Kiracı, evden çıkarken depozitonun tamamını alabilir, ancak taşınmazda kiracıdan kaynaklanan bir hasar veya ödenmemiş borç varsa bu tutarlar depozitodan kesilerek kalan miktar iade edilir.

Kira yükselince depozito yükselir mi?Hayır, depozito, kira bedelindeki artışa paralel olarak yükselmez. Depozito, kira sözleşmesi yapıldığı andaki kira bedeli üzerinden belirlenmiştir ve kira artışları depozito bedelini etkilemez.

Depozitoya faiz işler mi?Depozito bankaya vadeli olarak yatırıldıysa, bu hesaba faiz işler ve bu faiz, depozito bedeline eklenir. Kiracı, kira ilişkisi sona erdiğinde bu faizle birlikte depozitonun iadesini talep edebilir.

Kira depozitosu dolar olarak verilir mi?Evet, kira depozitosu yabancı para birimi üzerinden belirlenebilir. Ancak bu durumda da depozito miktarı, kira bedelinin üç aylık karşılığını aşmamalıdır.

Ev sahibi depozitoyu vermezse ne olur?Ev sahibi, depozitoyu haksız yere vermezse kiracı, noter aracılığıyla ihtarname çekebilir ve hukuki yollara başvurabilir. Kiracı, bu süreçte icra takibi veya dava açarak depozitonun iadesini talep edebilir.

Kiralık ev depozitosu nasıl hesaplanır?Depozito bedeli, kira sözleşmesinde belirtilen kira tutarının en fazla üç katı olacak şekilde hesaplanır. Bu bedel, kira sözleşmesi yapılırken belirlenir ve genellikle kira bedelinin iki veya üç katı olarak talep edilir.

Boya depozitodan düşülür mü?Eğer evde boya gerektirecek hasarlar kiracının olağan kullanımı dışında bir durumdan kaynaklanıyorsa, bu masraflar depozitodan düşülebilir. Ancak kiralanandaki olağan yıpranma ve eskimeler nedeniyle boya masrafı depozitodan kesilemez.

Depozito ilk kira mı son kira mı?Depozito, kira bedeli değildir; bu nedenle ilk ya da son kira olarak sayılmaz. Depozito, kiraya verenin olası zararlarını teminat altına almak amacıyla alınan bir güvencedir ve kira ödemelerine mahsup edilemez.

Ev kiralarken depozito ne zaman ödenir?Depozito, kira sözleşmesi imzalandığında ve taşınmaz teslim alınmadan önce ödenir. Bu bedel, taşınmazın kiracıya teslimi sırasında güvence olarak alınır.

Kiraya zam gelince depozitoya zam gelir mi?Hayır, kira artışı depozito bedelini etkilemez. Depozito, sözleşme yapıldığı andaki kira bedeli üzerinden belirlenmiştir ve kira artışları depozitoya yansıtılamaz.

Ev sahibi depozitoyu nasıl öder?Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiracıya depozitonun iadesini, varsa faiz getirisiyle birlikte yapar. Depozito, banka hesabına yatırılmışsa, her iki tarafın rızası veya kesinleşmiş yasal kararlarla iade edilir.

Kiracı çıkarken depozito iadesi nasıl hesaplanır?Kiracı çıkarken depozito iadesi, taşınmazda oluşan hasarlar veya kiracının ödenmemiş borçları düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Eğer taşınmazda herhangi bir zarar yoksa depozito tam olarak iade edilir.

Depozito kaç günde yatar?Depozito, kira sözleşmesi sona erdikten ve taşınmaz uygun şekilde teslim edildikten sonra makul bir süre içinde kiracıya iade edilmelidir. Bankaya yatırılmışsa, gerekli prosedürler tamamlandıktan sonra bu süre içinde hesaba aktarılır.

Evden çıkarken depozito nasıl alınır?Kiracı, evden çıkarken taşınmazı hasarsız bir şekilde teslim etmeli ve kira bedelini eksiksiz olarak ödemelidir. Bu durumda, depozitonun tamamı kiracıya iade edilir. Bankaya yatırılan depozito, her iki tarafın rızası veya kesinleşmiş yasal bir karar sonucu kiracıya ödenir.

Kira artarsa depozito da artar mı?Hayır, depozito kira artışına bağlı olarak artmaz. Depozito, kira sözleşmesi yapılırken belirlenen tutar üzerinden kalır ve kira bedelindeki değişiklikler depozito bedeline etki etmez.