Müteahhit Daireyi Sattıysa Arsa Sahibi Tapuyu Geri Alabilir mi? Yargıtay 2026

Kısa cevap: Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği adına geçen bir daireyi veya arsa payını üçüncü bir kişiye sattıysa, sözleşme sonradan geriye etkili feshedilse bile tapuya güvenerek iyiniyetle satın alan kişinin mülkiyeti korunur (TMK m.1023). Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı bu yönde eski uygulamayı değiştirdi. Arsa sahibi tapuyu ancak alıcının, satın aldığı anda fesih koşullarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse geri alabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 18.06.2026 tarihli kararında (2025/248 E., 2026/388 K.) bu ilkeyi bankaların ipotekleri için de uyguladı.

Kat karşılığı inşaatta arsa sahipleri çoğu zaman tapuları inşaat bitmeden müteahhide devreder. Müteahhit de bu dairelerin bir kısmını satarak inşaatın parasını bulur. İnşaat yarım kalınca akla gelen ilk soru şudur: Sözleşme feshedilirse müteahhidin sattığı daireler arsa sahibine geri döner mi? Uzun yıllar bu sorunun cevabı büyük ölçüde "evet" idi. 2025'ten bu yana ise cevap, alıcının iyiniyetli olup olmadığına bağlı.

Yargıtay ne değiştirdi?

Eski uygulamada Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhide yapılan tapu devrini "avans" sayıyor ve sözleşme geriye etkili feshedildiğinde müteahhitten daire alanların iyiniyet savunmasını dinlemiyordu. Yani alıcı bedeli ödemiş olsa bile tapusu iptal edilebiliyordu.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli kararıyla bu içtihattan dönülmesini kabul etti. Yargıtay'ın sonraki kararlarında aktarıldığı şekliyle yeni ilke şöyle: Tapuya güvenerek müteahhitten arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. İçtihadı birleştirme kararları mahkemeleri bağladığı için, daha önce aksi yönde bozma kararı verilmiş dosyalarda bile bu ilke uygulanıyor (Yargıtay 6. HD, 28.04.2026, 2026/169 E., 2026/1742 K.).

Alıcı ne zaman korunmaz?

Yeni ilkenin önemli bir istisnası var. Arsa sahibi, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya ipotek kurduğu anda şu iki hususu bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispat ederse tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir:

• Tapunun kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhide devredildiğini,

• Sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu.

Burada Türk Medeni Kanunu m.3 devreye girer: Kanuna göre asıl olan iyiniyettir, ancak durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu nedenle ispat yükü arsa sahibindedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2026 tarihli kararında (2025/3282 E., 2026/2128 K.) arsa sahibi alıcının kötüniyetini ispat edemediği için tapu iptali davasının reddi onanmıştır.

Mahkeme somut olayda neye bakar?

Hukuk Genel Kurulu'nun 18.06.2026 tarihli kararında arsa sahipleri, müteahhidin inşaatı yarım bıraktığını, kendilerine düşen dairelere ipotek koydurup kredi çektiğini ve bazı daireleri yakınlarına devrettiğini ileri sürmüştü. Kurul, bu iddiaları doğrudan sonuca bağlamadı; ilkeyi doğruladıktan sonra daire alanların ve ipotek alan bankaların iyiniyetli olup olmadığının ayrıca incelenmesi için dosyayı 6. Hukuk Dairesi'ne gönderdi.

Uygulamada mahkemeler genellikle şunları değerlendirir:

• Satış sırasında tapuda sözleşmeye ilişkin şerh veya başka bir kayıt bulunup bulunmadığı,

• Alıcının müteahhitle yakınlığı ya da aynı sektörde faaliyet gösterip göstermediği,

• Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, daireyi borca karşılık alıp almadığı,

• Satış tarihinde inşaatın hangi aşamada olduğu ve alıcının bunu görüp göremeyeceği.

Bu unsurların hiçbiri tek başına kesin sonuç doğurmaz; her dosya kendi delilleriyle değerlendirilir.

Arsa sahipleri için şerhin önemi

Hukuk Genel Kurulu, arsa sahibinin, tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapuya şerh ettirerek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını ortadan kaldırabileceğini vurguladı. Türk Medeni Kanunu m.1009'a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve şerh verilince sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. Kararda ayrıca arsa sahiplerinin güvenceyi müteahhide devredilen paylar üzerine ipotek kurdurarak da sağlayabildiği belirtildi.

Kısacası yeni dönemde, şerh konulmamış bir sözleşmede arsa sahibinin müteahhitten iyiniyetle daire alan kişiye karşı tapuyu geri alması eskisine göre çok daha zordur.

Sık sorulan sorular

Müteahhitten daire aldım, inşaat yarım kaldı. Tapum iptal edilir mi?

Tapuya güvenerek ve iyiniyetle satın aldıysanız, sözleşme feshedilse bile mülkiyetiniz korunur. Arsa sahibi, satın aldığınız anda fesih koşullarını bildiğinizi veya bilmeniz gerektiğini ispat ederse tapu iptal edilebilir.

Bankanın daireye koyduğu ipotek de korunur mu?

Evet. Hukuk Genel Kurulu, iyiniyet ilkesinin müteahhitten ipotek alan bankalar için de geçerli olduğunu belirtti. Bankanın iyiniyetli olup olmadığı somut dosyada ayrıca incelenir.

Arsa sahibi olarak kendimi nasıl korurum?

Kanun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesine imkân tanır (TMK m.1009). Şerh, sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Hukuk Genel Kurulu ayrıca müteahhide devredilen paylar üzerine ipotek kurulmasını bir güvence yolu olarak saymıştır.

Kötüniyeti kim ispat etmek zorunda?

Asıl olan iyiniyettir; bu nedenle alıcının kötüniyetli olduğunu tapu iptali isteyen arsa sahibi ispat etmelidir.

Sonuç

Yargıtay'ın 2025'teki içtihadı birleştirme kararından sonra, kat karşılığı inşaatlarda müteahhitten daire satın alan iyiniyetli kişilerin ve ipotek alan bankaların hakları güçlü biçimde korunmaktadır. Arsa sahipleri açısından ise sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi ve devir sürecinin dikkatle planlanması her zamankinden önemlidir. Uyuşmazlık çıktığında sonuç, büyük ölçüde alıcının satın alma anındaki bilgisine ilişkin delillere bağlıdır.

Kaynaklar:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.06.2026, 2025/248 E., 2026/388 K.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.04.2026, 2026/169 E., 2026/1742 K.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.05.2026, 2025/3282 E., 2026/2128 K.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m.3, m.1009, m.1023)

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu