Ahşap masa üzerinde bir deste ev anahtarı - kiracının tahliyede anahtar teslimi ve hasar tespiti

Kiracı Evi Hasarlı Bırakırsa Ev Sahibi Ne İsteyebilir? Yargıtay 2026

8dk.

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Kiracı evi veya işyerini olağan kullanımın ötesinde hasarlı bırakırsa ev sahibi, yıpranma payı düşülmüş tamir bedelini ve tamir süresince kiraya verememekten doğan kira kaybını isteyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.03.2026 tarihli (E.2025/3994, K.2026/1191) kararı bu iki kalemin birlikte istenebileceğini onaylamıştır. 15.04.2026 tarihli kararda (E.2025/5054, K.2026/2195) ise anahtarı itiraz şerhi koymadan teslim almanın tazminat hakkını ortadan kaldırmadığı kabul edilmiştir. Ancak TBK m.335 gereği hasarları kiracıya hemen ve yazılı bildirmeniz şarttır.

Kiracı çıktıktan sonra kapıyı açtığınızda kırık dolap kapakları, sökülmüş tesisat, lekeli parkeler ya da izinsiz yapılmış tadilatlarla karşılaşabilirsiniz. Özellikle yüksek bedelli konut ve işyerlerinde onarım masrafı depozitoyu kat kat aşabilir. Bu yazıda kiracının bıraktığı hasar için hangi kalemleri isteyebileceğinizi, mahkemenin neye baktığını ve hakkınızı kaybetmemek için hangi adımları zamanında atmanız gerektiğini Yargıtay'ın 2026 kararları üzerinden anlatıyoruz.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu m.316'ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorundadır. TBK m.334 ise kiracının kiralananı nasıl teslim aldıysa sözleşme bitiminde o durumda geri vermesini ister. Aynı madde önemli bir sınır da koyar: Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Yani duvar boyasının zamanla solması olağan yıpranmadır; kırılan kapı, sökülen mutfak dolabı ya da su kaçağını bildirmediği için çürüyen parke ise "hor kullanma" sayılabilir.

Yargıtay 2026 kararları ne söylüyor?

1. Tamir bedeli ve tamir süresi kira kaybı birlikte istenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.03.2026 tarihli kararına konu olayda kiraya veren, tahliyeden sonra mahkeme aracılığıyla hasar tespiti yaptırmıştır. Bilirkişi yıpranma payını düşerek hor kullanma zararını ve 4 aylık tadilat süresini hesaplamış; ilk derece mahkemesi hem tamir bedeline hem de bu süreye ait kira kaybına hükmetmiştir. Yargıtay kararı onamıştır. Kiracının "tahliye tutanağında hasar şerhi yoktu" savunması sonuca etki etmemiştir.

2. İtiraz şerhi koymadan anahtarı almak haktan vazgeçmek değildir. 15.04.2026 tarihli kararda kiraya veren, tahliyenin ertesi günü hasar tespit raporu hazırlamış, kiracı imzalamayınca noter ihtarı göndermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmamasının tazminattan vazgeçme anlamına gelmediğini kabul etmiş; Yargıtay da tahliye ile hor kullanma tazminatının birbirinden bağımsız olduğunu, bildirimin makul sürede yapıldığını belirterek kararı onamıştır. Aynı dosyada depozito, hasar bedelinden mahsup edilmiştir.

İstisna: Olağan yıpranma kiracıya yüklenmez

Ev sahipleri için kritik sınır yıpranma payıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 14.04.2026 tarihli kararına (E.2025/3771, K.2026/2161) konu dosyada, Daire daha önce verdiği bozma kararında hasar bedelinden kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmesini istemiş; mahkeme de buna uyarak hor kullanma bedelini indirimli hesaplamıştır. Kiraya verenin "indirim hakkaniyete aykırı" itirazı sonuç doğurmamıştır.

Ayrıca TBK m.334/2'ye göre kiracının sözleşme bitince, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında ek bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesi geçersizdir. Sözleşmeye "çıkarken 5 kira bedeli ceza öder" gibi maddeler koymak bu yüzden koruma sağlamayabilir.

Hakkınızı korumak için şartlar

Hemen ve yazılı bildirim: TBK m.335'e göre kiraya veren, teslim sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli hasarlarda sorumluluk devam eder; ancak bunlar da fark edilince hemen bildirilmelidir.
Delil: Teslim günü fotoğraf/video, iki tarafın imzaladığı tutanak ve gerekiyorsa mahkeme aracılığıyla delil tespiti, ileride bilirkişinin işini kolaylaştırır.
Giriş durumu: Kiracıya teslim sırasındaki durumu gösteren tutanak veya fotoğraflar, "ev zaten böyleydi" savunmasına karşı en güçlü delildir.

Mahkeme nasıl değerlendirir?

Davalar konut ve çatılı işyeri kiralarında genellikle sulh hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme keşif yapar ve bilirkişiden şu soruların cevabını ister: Hasar olağan kullanımdan mı, hor kullanımdan mı kaynaklanıyor? Tahliye tarihi itibarıyla yıpranma payı düşülmüş onarım bedeli nedir? Onarım ne kadar sürer ve bu sürede kaybedilen kira ne kadardır? İncelenen kararlarda bedeller KDV dahil hesaplanmıştır.

Süreler ve depozito

TBK m.342'ye göre konut ve çatılı işyerlerinde güvence (depozito) üç aylık kirayı aşamaz ve paranın bankada vadeli hesaba yatırılması öngörülür. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Depozito size elden verildiyse, mahkeme hasar bedelinden mahsup yapabilir.

Zamanaşımı bakımından 04.03.2026 tarihli karara konu dosyada ilk derece mahkemesi 10 yıllık sürenin dolmadığını kabul etmiş, karar onanmıştır. Yine de TBK m.335'teki "hemen bildirim" şartı, asıl kritik süredir.

Sık sorulan sorular

Kiracı evi hasarlı bıraktı, depozitoyu iade etmek zorunda mıyım? Hasar bedeli depozitodan mahsup edilebilir; 15.04.2026 tarihli kararda mahsup sonrası kiracıya iade edilecek alacak kalmadığı kabul edilmiştir. Depozito bankadaysa üç aylık bildirim süresine dikkat etmelisiniz.

Anahtarı teslim alırken hiçbir şey yazmadım, hakkımı kaybettim mi? Yargıtay'ın onadığı 15.04.2026 tarihli kararda ihtirazi kayıt konulmaması tek başına vazgeçme sayılmamıştır. Ancak hasarları hemen yazılı olarak kiracıya bildirmiş olmanız gerekir.

Tamir süresince kiraya veremediğim ayların kirasını isteyebilir miyim? Evet. 04.03.2026 tarihli kararda bilirkişinin belirlediği 4 aylık tadilat süresine ait kira kaybına hükmedilmesi yerinde bulunmuştur.

Boya ve genel eskime için kiracıdan para isteyebilir miyim? Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime için kural olarak isteyemezsiniz (TBK m.334). Hesaplamada yıpranma payı düşülür.

Sonuç

Kiracının bıraktığı hasar için tamir bedeli ve tamir süresi kira kaybı istenebilir; ancak olağan yıpranma düşülür ve her şey zamanında yapılan yazılı bildirime ve sağlam delile bağlıdır. Teslim gününü tutanak ve fotoğrafla belgelemek, hasarı hemen yazılı bildirmek ve depozito bankadaysa üç aylık süreyi kaçırmamak, hakkınızı korumanın temel adımlarıdır.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu