Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse Kira Kaybı Alınır mı? Yargıtay 2026

15 saat önce

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Evet. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde müteahhit bağımsız bölümleri süresinde teslim etmezse, arsa sahibi geciken dönem için rayiç kira kaybını veya sözleşmedeki cezai şartı isteyebilir. Ancak dikkat: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.12.2025 tarihli kararına (E. 2025/1842, K. 2025/4434) göre, daireleri teslim alırken çekince (ihtirazi kayıt) koymayan arsa sahibi, ifaya ekli cezai şartı isteme hakkını kaybeder (TBK m.179/2). Kira kaybı ise sözleşmedeki bedelin nasıl nitelendirildiğine göre ayrıca değerlendirilir.

Arsanızı veya eski binanızı bir müteahhide verdiniz; sözleşmede dairelerin 24 ya da 36 ay içinde teslim edileceği yazıyor. Süre doldu, daireler hâlâ bitmedi ya da yıllar sonra teslim edildi. Bu süre boyunca hem kira geliri elde edemediniz hem de belki kendiniz başka bir yerde kira ödediniz. Bu kayıp müteahhitten istenebilir mi? Yargıtay'ın 2025 sonu ve 2026 tarihli kararları hem bu sorunun cevabını hem de teslim gününde yapılan küçük bir hatanın sonucunu açıkça ortaya koyuyor.

İnşaatı süren betonarme bina ve iskeleler – müteahhidin daireleri geç teslim etmesi ve arsa sahibinin kira kaybı

Yargıtay ne diyor: Geç teslimde kira kaybı ve cezai şart

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.05.2026 tarihli kararında (E. 2025/3013, K. 2026/2090) müteahhidin daireleri teslim etmeyerek kira kaybına yol açtığını, arsa sahibinin hem sözleşmedeki cezai şartı hem de cezai şartla karşılanmayan kira kaybını isteyebileceğini kabul eden yerel mahkeme kararını onadı. Aynı daire, 07.05.2026 tarihli kararında (E. 2025/2807, K. 2026/1980) ek sözleşmelerle tanınan son teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için hesaplanan kira kaybına hükmedilmesini yerinde buldu. Bu dosyada müteahhidin pandemi ve diğer mücbir sebep savunmaları da sonuca etki etmedi.

Teslim gününde dikkat: Çekince koymazsanız cezai şart düşebilir

Türk Borçlar Kanunu m.179/2'ye göre ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23.12.2025 tarihli kararında bu kuralı arsa sahipleri aleyhine uyguladı. Arsa sahipleri dairelerini teslim alırken cezai şartı isteme haklarını saklı tuttuklarına dair bir kayıt düşmemişti. Daire, yerel mahkemenin cezai şarta hükmetmesini bu nedenle bozdu. Kararda çekincenin ifa anında açıkça yapılması gerektiği; bunun teslim tutanağına yazılacak bir kayıtla, teslimden önce yapılacak yazılı bir bildirimle veya buna işaret eden bir davranışla gerçekleşebileceği belirtildi.

İstisna: Her ödeme cezai şart sayılmaz

Sözleşmedeki bedelin "cezai şart" mı, yoksa geciken süre için ödenecek bir "gecikme tazminatı" mı olduğu sonucu değiştirebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2026 tarihli kararında (E. 2025/3027, K. 2026/2197) yerel mahkeme, teslimde çekince konulmadığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Bölge adliye mahkemesi ise ek protokoldeki aylık ödemenin cezai şart değil gecikme tazminatı olduğunu kabul ederek davayı kabul etti; Yargıtay da bu kararı onadı. Bu nitelendirme her sözleşmede ayrıca yapılır. Bu yüzden en güvenli yol, teslim sırasında haklarınızı yazılı olarak saklı tutmaktır.

Mahkeme nasıl değerlendirir?

Teslim tarihi: Sözleşmedeki süre, ek sözleşmelerle verilen ek süreler ve sözleşmedeki "cezasız" süreler birlikte hesaplanır.
Gecikmenin sebebi: Müteahhit, arsa sahibinden kaynaklanan bir engel (ör. tapudaki ipotek) ileri sürüyorsa, bunu zamanında bildirip bildirmediğine bakılır. 23.12.2025 tarihli kararda, ipoteğin işi engellediği yönünde TBK m.472/2 kapsamında ihtar gönderilmediği için müteahhidin süre uzatımı savunması kabul edilmedi.
Rayiç kira: Kira kaybı, bilirkişi tarafından benzer dairelerin piyasa kirasına göre hesaplanır. 13.05.2026 tarihli karardaki karşı oy, her dönem için rayiç kiranın yeniden belirlenmesi gerektiğini vurguladı.
Cezayı aşan zarar: Sözleşmedeki ceza zaten kira kaybını karşılamak için konmuşsa, ayrıca kira istenebilmesi için cezayı aşan zararın ispatı gerekir (TBK m.180/2). Aşırı yüksek cezayı hâkim indirebilir (TBK m.182/3).

Teslim günü için pratik kontrol listesi

Teslim tutanağına "gecikme nedeniyle cezai şart, kira kaybı ve diğer tazminat haklarımı saklı tutuyorum" ifadesini ekleyin.
Tutanak imzalatılmıyorsa, teslimden önce noter aracılığıyla yazılı bildirim gönderin.
Eksik ve ayıplı işleri tutanağa ayrıca yazdırın; gerekirse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyin.
Sözleşme, ek protokol, ruhsat ve iskân tarihlerini bir arada saklayın.

Sık sorulan sorular

Müteahhit daireyi geç teslim ederse kira tazminatı alınır mı? Evet. Arsa sahibi, gecikilen süre için rayiç kira kaybını gecikme tazminatı olarak isteyebilir. Sözleşmede ayrıca cezai şart varsa, cezayı aşan zarar da şartları varsa talep edilebilir.

Teslim tutanağını çekincesiz imzaladım, ne olur? Yargıtay'a göre ifaya ekli cezai şartı isteme hakkı ortadan kalkabilir. Ancak sözleşmedeki bedel gecikme tazminatı olarak nitelendirilirse durum farklı değerlendirilebilir; bu, sözleşme metnine göre incelenir.

Müteahhit pandemi veya mücbir sebep ileri sürerse ne olur? Müteahhidin, gecikmeye bu sebebin nasıl yol açtığını ispat etmesi gerekir. Yargıtay'ın incelediği dosyalarda ispatlanmayan pandemi savunması sonucu değiştirmedi.

Cezai şart çok yüksekse indirilir mi? Evet. TBK m.182/3'e göre hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaatta gecikme, arsa sahibi için ciddi bir gelir kaybı demektir ve hukuk bu kaybın müteahhitten istenmesine imkân tanır. Ancak hak kaybı çoğu zaman mahkemede değil, teslim günü imzalanan bir tutanakta yaşanır. Sözleşmenizdeki gecikme hükmünün niteliğini teslimden önce inceletmeniz ve haklarınızı yazılı olarak saklı tutmanız, ileride açılacak davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu