Zorunlu arabuluculuk süreci-Kira İlişkisinde Kaynaklı Uyuşmazlıklar

TBK`ya göre kira sözleşmesi “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmış olup bu noktada kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki de kira ilişkisi olarak tanımlanmaktadır.

İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanması üzerine 1 Eylül 2023 yürürlük tarihi olmak üzere dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk şartı olan uyuşmazlıklara “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” eklenmiştir.

Açıklandığı üzere taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir.

Dava şartı olarak arabuluculuk, uyuşmazlığa ilişkin davanın açılmasının öncesinde arabuluculuğa başvurulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olmasının gerekliliğini ifade etmektedir. Dava şartı olarak arabuluculuğun öngörüldüğü uyuşmazlık türleri bakımından arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk sürecine başvurulmazsa dava şartı yoksunluğu söz konusu olur.Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir.Dava şartı olarak arabuluculuk sürecinde taraflar arasında çıkan uyuşmazlık hakkında arabulucuya başvuru uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerde adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosunca bir arabulucu atanması sonrasında arabuluculuk süreci başlamaktadır. Arabulucu öncelikle taraflarla iletişim adresleri üzerinden ön görüşme yaparak uyuşmazlık konusunun detaylarını öğrenip tarafları arabuluculuk süreci hakkında bilgilendirir. Tarafların toplantıya katılması zorunlu olmayıp uyuşmazlık sürecini vekili ile yürütenlerin vekili de toplantıya katılabilir. Tarafların ayrı ayrı menfaatleri de göz önüne alınarak uyuşmazlık konusu üzerinde konuşmaya başlanır. Arabulucu tarafların fikirleri arasında arabulucu sıfatıyla herhangi bir zorlama da bulunamaz.Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilir. Tarafların Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmaması Halinde Ne Olur?Tarafların toplantıya katılmaması hali Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu`nun 18/A-11.Arabulucu tarafından bildirilen ilk toplantıya mazeretsiz bir şekilde katılmayan taraf dava açıldığı takdirde, dava sonucunda kısmen ya da tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur.Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.Dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk sürecini vekil ile takip etme zorunluluğu bulunmamakta olup taraflar kendilerince sürece dâhil olup süreci yürütebilmektedirler.