Kira bedelinin artışsız olarak ödenmesi zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Karar Özeti

Esas No: 2023/3364Karar No: 2023/3878Karar Tarihi: 31.05.2023

Davanın Konusu

Bu dava, kira alacağı ve kiralananın tahliyesine ilişkin olup, kiracının birikmiş kira borcunu ödememesi üzerine alacaklı tarafından başlatılan icra takibi ve borçlunun itirazının kaldırılması ile tahliyenin sağlanması taleplerine dayanmaktadır. Kiracı, borcunun olmadığını ve kira bedellerini düzenli olarak ödediğini belirterek itiraz etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi KararıAnkara 6. İcra Hukuk Mahkemesi, kiracının kira sözleşmesine dayanan borcunu ödemediğine karar vererek, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine hükmetmiştir. Mahkeme ayrıca, kiracıya icra inkar tazminatı da vermiştir. Kiracı bu karara karşı istinaf yoluna başvurmuştur.

İstinaf SüreciAnkara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, borçlunun istinaf başvurusunu incelemiş ve başvuruyu reddetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, kira bedelinin borçlunun iddia ettiği gibi banka hesabına ödendiğini ancak artışsız olarak yapıldığını, bu ödemenin ihtirazi kayıt ileri sürülmeden alındığını, dolayısıyla artış koşulundan vazgeçildiği şeklinde yorumlanamayacağını belirtmiştir. Ayrıca, borçlunun kira borcunu ödemediğini ispat edemediğini ve temerrüt halinin gerçekleştiğini kabul etmiştir.

Yargıtay İncelemesiBorçlu, Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz etmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kira bedelinin artışsız olarak ödendiği ve davacının bu ödemeyi ihtirazi kayıtsız kabul ettiği gerekçesiyle, kira artış koşulundan vazgeçildiği şeklindeki bir yorumun yapılamayacağını vurgulamıştır. Yargıtay, borçlunun ödemelere ilişkin sunduğu delillerin yetersiz olduğunu ve temerrüt olgusunun gerçekleştiğini belirtmiştir.

Yargıtay’ın Tespitleri

• Kira bedelinin artışsız olarak ödenmesi ve ödenen tutarların ihtirazi kayıt ileri sürülmeden kabul edilmiş olması, taraflar arasında kira artışı konusunda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz.

• Borçlu, kira borcunu ödediğini ispat edemediği gibi, zamanaşımı savunmasını da yargılamanın başında yapmadığı için bu itirazı geçerli sayılmamıştır.

• Temerrüt olgusunun gerçekleşmesi nedeniyle kiracının tahliyesine ve kira borcunun tahsiline karar verilmesi hukuka uygundur.

SonuçYargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını usul ve yasaya uygun bulmuş, borçlunun temyiz taleplerini reddederek kararı onamıştır. Böylece, kiracının tahliyesi ve alacaklının kira borcunu tahsil etme hakkı kesinleşmiştir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kiraya en fazla yüzde kaç zam yapılabilir 2024?Türkiye'de kira sözleşmelerine yapılacak zam oranları, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu madde, hem konut hem de iş yeri kiralarına yapılacak zam oranlarını belirlerken kiracıların korunmasını amaçlar. Kanun çerçevesinde belirlenen oranın üstüne çıkılamaz.

Ev sahibi 200 zam yapabilir mi?Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ev sahibi, belirlenen oranda artış yapabilir ancak kanunun belirlediği zam oranının üzerine çıkamaz.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren sürenin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kira sözleşmesi ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerle feshedilebilir.

Ev sahibi yüzde 65 zam yapabilir mi?Ev sahipleri, Temmuz ayında kira sözleşmesi yenilenecek olan kiracılara en fazla %65,07 oranında zam yapabilir. 2022'de uygulamaya giren "yüzde 25 zam sınırı" uygulaması 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir.

5 yılı dolduran kiracı ne yapmalı?Kiracılar, 5 yıllık süre boyunca tahliye taleplerine karşı korunur. Ancak, ev sahibi 5 yılını dolduran kiracılar için kira bedelinin tespiti davası açabilir.

Ev sahibi kirayı fazla artırmak istiyorsa ne yapılabilir?Kira bedelinin TÜFE oranı kadar artırılması ev sahibinin yasal hakkıdır. Ancak, ev sahibi TÜFE'den fazla zam yapmak istiyorsa kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. TÜFE'den fazla artış kiracının onayı ile geçerli olur.

1 yıllık kira sözleşmesi yenilenmezse ne olur?Sözleşme süresinin sona ermesi ve 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenmemesi halinde, kiracı mülkü boşaltmak zorundadır. Kiracı belirtilen tarihte mülkten çıkmazsa, ev sahibi yasal tahliye davası açabilir.

Ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir?Ev satışından sonra ev sahibi, kiracıya ihtarname göndererek 6 ay içinde evden çıkmasını talep edebilir. Ayrıca, kiracının eve özen göstermemesi veya komşularla sorunlar yaşaması durumunda tahliye talep edilebilir.

Kiracı kira artışını kabul etmezse ne olur?Kiracı artışı kabul etmezse ve uzlaşma sağlanamazsa, ev sahibi yasal yollara başvurabilir. Bu durumda, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir.

Kiraya yılda 2 kez zam yapılabilir mi?Türk Borçlar Kanunu'na göre kira zammı yılda bir kez yapılabilir. Ara zam yapılamaz.

1 yıllık kira sözleşmesi kaç yıl geçerli?Kira sözleşmesi süresi dolduğunda, otomatik olarak 1 yıl uzar. 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiracıya tahliye davası açılabilir.

TEFE ve TÜFE oranı nedir?TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi), üretici fiyatlarındaki değişiklikleri yansıtırken TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), tüketici fiyatlarındaki değişiklikleri ölçer.

12 aylık ortalama TÜFE nasıl hesaplanır?12 aylık ortalama TÜFE, bir yıl boyunca aylık enflasyon oranlarının ortalaması alınarak hesaplanır.

Kira kontratı 1 yıllık olur mu?Kira sözleşmeleri için bir süre sınırlaması yoktur. Sözleşmeler genellikle 1 yıllık yapılır, ancak başka sürelerde de düzenlenebilir.

Kiraya ne kadar zam yapılabilir?Kira zammı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca belirlenir. Ev sahipleri, yasal sınırlar dahilinde zam yapabilir ancak bu oranı aşamaz.

Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir 2024?Ev sahipleri, 2024'te kira sözleşmesi yenilenecek kiracılar için Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenen zam oranlarını aşamaz.

Ev sahibi %60 zam yapabilir mi?Türk Borçlar Kanunu'na göre zam oranları sınırlıdır ve belirlenen oranın üzerine çıkılamaz.

Ev sahibi 5 yıl sonra kiracıyı çıkarabilir mi?Haklı bir tahliye sebebi olmadıkça, ev sahibi kiracıyı 5 yıl sonunda tahliye edemez.

Ev sahibi %100 zam yapabilir mi?Türk Borçlar Kanunu'na göre ev sahibi, yasal sınırlar içinde zam yapabilir ve belirlenen oranın üstüne çıkamaz.

Kiracı kira artışını kabul etmezse ne olur?Kiracı kanuni zam oranını kabul etmezse, ev sahibi mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini isteyebilir. Mahkeme piyasa koşullarına göre bir karar verecektir.