Miras Kalan Ev Satılırken Önce Mirasçılar mı Alır? 2026

6 saat önce

3 dakikada okunur

Kısa cevap: Evet, belirli şartlarla. 7589 sayılı Kanun'la İcra ve İflâs Kanunu'nun (İİK) 114. maddesine eklenen hükme göre, tüm paydaşların mirasçı olduğu ve üçüncü kişinin payı bulunmayan bir taşınmazda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse, birinci artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzüne ulaşması gerekir; ulaşmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. Kural bir defaya mahsus uygulanır.

Miras kalan bir ev, arsa veya dükkân üzerinde kardeşler anlaşamadığında çoğu zaman yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına ve sonunda taşınmazın ihaleyle satışına çıkar. Bugüne kadar bu ihaleler herkese açıktı ve aile mülkleri değerinin altında üçüncü kişilere geçebiliyordu. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun bu tabloyu değiştirdi. Bu yazıda yeni kuralın ne getirdiğini, hangi durumlarda uygulanmadığını ve mirasçıların nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Masa üzerinde maket ev ve anahtar: miras kalan evin ortaklığın giderilmesi yoluyla satışı

Yeni kural ne diyor?

İİK m.114'ün ikinci fıkrasına eklenen cümleler şöyle: "Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."

Aynı maddenin yedinci fıkrasında da satış ilanında yer alacak asgari teklif oranı düzenlendi: birinci artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzüne, ikinci artırmada ise yüzde ellisine ulaşması aranır.

Kısacası mirasçılara, taşınmazı tam değeri üzerinden aile içinde tutma imkânı tanınıyor. Mirasçılardan hiçbiri bu bedeli vermezse, taşınmaz ikinci artırmada genel kurallarla herkese açık olarak satılır.

Kural hangi durumlarda uygulanmaz?

Hüküm dar ve şartlıdır. Şu hâllerde mirasçılara özel birinci artırma yapılmaz:

Paydaşlardan biri mirasçı değilse: Örneğin bir kardeş payını bir yatırımcıya satmışsa, taşınmazda "mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı" doğar ve özel usul devre dışı kalır.
Pay miras dışında bir yolla edinilmişse: Kanun, tüm maliklerin taşınmazı "miras yoluyla" edinmiş olmasını arıyor. Payın satın alma veya bağışla el değiştirmesi bu şartı bozabilir.
İlanı daha önce yapılmış satışlar: Kanunun geçiş hükmüne göre, değişiklikten önce ilanı yapılmış açık artırmalar eski hükümlere göre sonuçlandırılır.
İkinci kez satış: Usul bir defaya mahsustur; aynı taşınmaz için tekrar mirasçılara özel artırma istenemez.

Mahkeme ve satış memurluğu süreci nasıl işler?

Yeni kural, satış kararından sonraki aşamayı düzenliyor. Öncesindeki adımlar değişmedi:

Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten bu yana ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Mirasçılar burada anlaşarak taşınmazı içlerinden birine devredebilir veya satış yöntemini belirleyebilir.
Aynen bölme önceliği: Türk Medeni Kanunu m.699'a göre hâkim önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölünme önemli bir değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir.
Kıymet takdiri ve satış: Satış memurluğu taşınmaza bilirkişi aracılığıyla değer biçer. Satış elektronik satış portalı üzerinden yapılır ve teklif verebilmek için teminat yatırmak gerekir.

TMK m.699'a göre malın satışının paydaşlar arasında artırmaya bağlanması bütün paydaşların rızasını gerektirir. Yeni İİK hükmü ise, şartları varsa, mirasçılara özel ilk artırmayı herkesin rızasını beklemeden uygular. İki hükmün uygulamada nasıl bir arada değerlendirileceği, yerleşik içtihatla netleşecektir.

Mirasçılar neye dikkat etmeli?

Finansmanı önceden planlayın: Birinci artırmada teklif muhammen kıymetin tamamına ulaşmalıdır. Örneğin 20 milyon TL değer biçilen bir dairede, mirasçılardan birinin bu tutarı karşılayabilmesi gerekir. Kredi veya nakit planlaması ihaleden önce yapılmalıdır.
Kıymet takdirini takip edin: Değer, mirasçılara özel artırmada asgari bedeli belirlediği için kıymet takdirine karşı itiraz süresini kaçırmamak önemlidir.
Pay devirlerini izleyin: Mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye satması özel usulü ortadan kaldırabilir. Tapu kayıtlarını dava süresince takip etmek faydalı olur.

Sık sorulan sorular

Mirasçılara özel ihalede kimse teklif vermezse ne olur? Birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzüne ulaşan teklif çıkmazsa ikinci artırma yapılır. Bu artırma herkese açıktır ve muhammen kıymetin yüzde ellisi aranır.

Kardeşlerden biri payını başkasına satmışsa kural uygulanır mı? Kanun metnine göre taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Pay üçüncü kişiye geçmişse mirasçılara özel birinci artırma yapılmaz.

Bu kural daha önce açılmış davalara da uygulanır mı? Geçiş hükmüne göre belirleyici olan ilan tarihidir. Değişiklikten önce ilanı yapılmış artırmalar eski kurallarla yürür. İlanı henüz yapılmamış satışlarda yeni kural gündeme gelebilir.

Mirasçılar dava açmadan anlaşabilir mi? Evet. Zorunlu arabuluculuk aşamasında veya dava sürerken mirasçılar taşınmazın içlerinden birine devri veya satış şekli konusunda anlaşabilir.

Sonuç

7589 sayılı Kanun, miras kalan taşınmazların ihaleyle satışında mirasçılara bir defalık öncelik tanıdı. Ancak bu öncelik, tüm paydaşların mirasçı olmasına ve teklifin taşınmazın biçilen değerinin tamamına ulaşmasına bağlı. Paylardan biri üçüncü kişiye geçmişse veya ilan değişiklikten önce yapılmışsa eski kurallar geçerli olur. Bu nedenle miras kalan değerli bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi süreci, finansman ve tapu durumu birlikte değerlendirilerek planlanmalıdır.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu