Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde 4 Şubat 2026 Değişiklikleri

Riskli Yapı Şerhi, Malik Kararları ve Satış Sürecinde “Yeni Usul”

6306 sayılı Kanun (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kentsel dönüşümün ana çatısını kurarken, uygulamanın “nasıl yapılacağını” büyük ölçüde Uygulama Yönetmeliği belirler. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik yönetmeliği; yıkım sonrası tapu kayıtları, maliklerin karar alma sistemi ve karara katılmayanların paylarının satışı gibi dönüşümün en kritik üç alanında pratikte oyunu değiştiren hükümler getirdi.

Bu yazıda, 4 Şubat 2026 değişikliklerini “malik ne yapacak, idare ne yapacak, hangi süreler var?” ekseninde, sade ve uygulamaya dönük şekilde özetliyorum.

1) Yıkım Sonrası Tapuda “Riskli Yapı Şerhi” Kalksa da 6306 Rejimi Devam Edecek

Uygulamada en çok tartışılan başlıklardan biri şuydu: Riskli bina yıkılınca tapudaki riskli yapı şerhi silindiğinde taşınmaz 6306 kapsamından çıkar mı?

Yeni hüküm bu tereddüdü netleştirdi:

• Riskli yapı yıkıldıktan sonra, tapu beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin ediliyor.

• Ancak aynı anda tapu beyanlar hanesine taşınmazın “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair” belirtme yapılıyor.

• Böylece taşınmaz arsa haline gelse bile, parselde yapılacak iş ve işlemler Kanun kapsamında yürütülmeye devam ediyor.

Pratik sonuç

“Bina yıkıldı, şerh kalktı; artık normal arsayız” yaklaşımı güvenli değil. Yıkım sonrası 6306 rejimi tapuda farklı bir belirtmeyle devam edeceği için; sonraki adımlar (uygulama modeli, kararlar, satış, vb.) yine 6306 mantığında yürütülecek.

2) Malik Kararları: Pek Çok İşlem Artık “Hisseye Göre Salt Çoğunluk” ile

Kentsel dönüşümde süreçleri kilitleyen en yaygın sebep, karar yeter sayısı tartışmalarıydı. 4 Şubat 2026 değişikliği, özellikle riskli yapı ve riskli alan / rezerv yapı alanı uygulamalarında karar sistemini daha “işler” hale getiren bir tercih ortaya koyuyor.

Yeni düzenlemeye göre; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında etap/ada bazında, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; çok sayıda işlem paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu (pratikte %50+1) ile karara bağlanabiliyor.

Bu kapsamda sayılan işlemler arasında; tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme gibi başlıklar yer alıyor.

Neden önemli?

Bu değişiklik, “azınlık payla süreç bloke ediliyor” şikâyetlerine çözüm üretmeyi amaçlıyor. Ancak öte yandan salt çoğunluk düzeninin, azınlık maliklerin korunması ve mülkiyet hakkına müdahale sınırı açısından nasıl şekilleneceğini ileride yargı kararları daha net belirleyecek.

3) Toplantıya Çağrı ve Tebligat Mantığı Netleşti: Ek-12 ve 15 Gün İlan

Yeni sistem “salt çoğunluk” diyor; fakat bunun keyfi kullanılmaması için çağrı ve bildirim usulünü de ayrıntılandırıyor:

• Maliklerden birinin talebiyle bütün malikler toplantıya çağrılıyor.

• Toplantı yeri-zamanı Ek-12’deki form doldurularak bildiriliyor.

• Bildirim; ilgili muhtarlıkta veya (riskli yapılar yıkılmadıysa) bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün ilan edilmek suretiyle yapılıyor.

• İlan yoluyla yapılan bildirimlerde ilanın son günü, tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılıyor.

• Toplantı ve karar, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılıyor; karar tutanağa bağlanıyor.

Uygulama notu

Dönüşümde davaların önemli bir kısmı “usul eksikliği” üzerinden büyür. Bu nedenle Ek-12 formu, ilan süresi, tutanak düzeni ve imza süreci “sonradan toparlanacak işler” değil; baştan doğru yürütülmesi gereken kritik adımlar.

4) Karara Katılmayan Malik: Bildirim → 15 Gün → Açık Artırma → Satışın Devamı

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra karara katılmayanlar için süreç aşamalı ilerliyor:

4.1. Bildirim nasıl yapılacak?

Karar ve şartları içeren teklif;

• Tapuda elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik yolla,

• Bildirmeyenlere noter aracılığıyla veya ilan yoluyla bildirilebiliyor.

4.2. Kritik süre: 15 gün

Karara katılmayan malike yapılan bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin görülüp incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde satış aşamasına geçiliyor.

4.3. Açık artırma ve satış mantığı

Yeni metin, karara katılmayanlara ait hisselerin; öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma ile satılmasını; satış gerçekleşmezse ilgili idare/kurumların devreye girmesini ve belirli şartlarda üçüncü kişilere satış yolunu düzenleyen bir yapı kuruyor.

Buradaki hedef açık: azınlık payla sürecin durması riskini azaltmak.

5) Tevhit–İfraz: “Boş Parsel” Dahil Olacaksa Oybirliği Çıkabilir

Bir diğer kritik değişiklik, birden fazla parselin birlikte değerlendirilmesi.

• Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş ve tevhidi mümkün birden fazla parselin tevhidi gibi işlemlerde salt çoğunluk ile karar verilebiliyor.

• Ancak parseller arasında/bitşiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin riskli yapı parselleriyle birlikte değerlendirilmesi için boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği aranıyor.

Neden önemli?

Uygulamada “yan parseli de katalım, proje büyüsün” düşüncesi sık görülür. Boş parsel maliklerinin oybirliği şartı, bu genişletmelerde süreci belirleyici hale getirebilir.

6) İmar Hakkı Aktarımı Açıkça Yazıldı

Bazı alanlarda zeminden kaynaklı sebepler veya afet riski gibi nedenlerle mevcut parselde yeni yapı yapmak mümkün olmayabiliyor. Değişiklik, bu senaryoda uygulama alanı dışındaki başka bir parselde yeni yapı yapılabilmesine ilişkin “imar hakkı aktarımı” mantığını açıkça düzenliyor; maliklerin tamamının aynı parselde hissedar hale getirilmesi ve diğer maliklerin muvafakati gibi şartlardan söz ediyor.

7) Harç ve Ücret Muafiyetleri “Oransal” Uygulanacak

Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhidi veya imar hakkı aktarımı gibi senaryolarda, tapu harç/ücret muafiyetlerinin oranlama yöntemiyle uygulanacağı belirtiliyor.

8) Teminat Oranı: 1 Ocak 2024 Sonrası Ruhsatlarda %6’ya Uyarlama (Geçici Madde)

Geçici hükümle; 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, müteahhidin talebi halinde değişen %6 oranına göre yeniden düzenlenebileceği açıkça yazıldı.

9) Yetkili Makamın Adı Değişti: “Bakan” Yerine “Kentsel Dönüşüm Başkanı”

Metindeki yürütme/yetki ibarelerinde kurumsal uyum sağlanarak “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ibaresinin “Kentsel Dönüşüm Başkanı” şeklinde değiştirildiği görülüyor.

Ayrıca yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi ve hükümleri Kentsel Dönüşüm Başkanı tarafından yürütülecek şekilde düzenlendi.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli bina yıkılınca 6306 süreci biter mi?

Hayır. Yeni düzenleme ile riskli yapı şerhi kalksa da tapuya “6306 kapsamında” belirtmesi düşülüyor ve işlemler Kanun kapsamında yürütülmeye devam ediyor.

Malik kararları için artık her zaman %50+1 yeterli mi?

Hayır. Düzenleme birçok işlem için salt çoğunluğu öne çıkarıyor; ancak özellikle “boş parselin sürece dahil edilmesi” gibi bazı hallerde oybirliği gibi daha yüksek şartlar gündeme gelebiliyor.

Toplantıya çağrı nasıl geçerli sayılacak?

Ek-12 formu ile muhtarlıkta veya (riskli yapı yıkılmadıysa) bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün ilan yapılabiliyor; ilan yolunda ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılıyor.

Karara katılmayan malike teklif nasıl bildirilecek?

Tapuda elektronik tebligat adresi olanlara elektronik yolla; olmayanlara noter veya ilan yoluyla bildirim yapılabiliyor.

Bildirimden sonra kaç gün içinde cevap verilmezse satış aşamasına geçilir?

Düzenleme, bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi/inceleme yapılmaması halinde satış mekanizmasının çalışacağını öngörüyor.

Son Değerlendirme

4 Şubat 2026 değişiklikleri, kentsel dönüşümün “en çok kavga çıkan yerlerine” doğrudan dokunuyor:

• yıkım sonrası tapu statüsü,

• karar yeter sayısı ve toplantı usulü,

• karara katılmayanların paylarının satışa gidiş yolu.

Bu yeni dönemde en kritik risk, işlemlerin özünden çok usul hatalarından doğacak uyuşmazlıklardır. Toplantı çağrısı, ilan-tebligat zinciri, tutanak ve süreler doğru yürütülmezse dönüşüm “hızlanacak” derken daha fazla dava riski doğabilir.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosyada riskli yapı tespiti, itiraz, malik çoğunluğu, tebligat ve satış adımları; taşınmazın niteliğine ve idari işlemlere göre ayrıca değerlendirilmelidir.

📌 Kentsel Dönüşümde Malikler İçin Adım Adım Kontrol Listesi (2026 Güncel)

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok yapılan hatalar, teknik değil usul hatalarıdır. Toplantı çağrısı, ilan süresi, karar yeter sayısı, tebligat yöntemi gibi ayrıntılar; sonradan açılabilecek davaların temelini oluşturur.

Aşağıdaki kontrol listesi, riskli yapı tespitinden satış aşamasına kadar süreci adım adım özetlemektedir.

1️⃣ Riskli Yapı Tespiti Aşaması

☐ Riskli yapı tespiti yetkili kuruluş tarafından yapılmış mı?☐ Tespit raporu maliklere usulüne uygun tebliğ edilmiş mi?☐ Tebliğ tarihinden itibaren itiraz süresi kontrol edilmiş mi?☐ İtiraz edilmişse teknik inceleme süreci tamamlanmış mı?☐ Riskli yapı kararı kesinleşmiş mi?

🔎 Not: Riskli yapı tespiti kesinleşmeden yıkım ve sonraki işlemlere geçilmesi ciddi hukuki sorun doğurabilir.

2️⃣ Yıkım Sonrası Tapu Durumu

☐ Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhi terkin edilmiş mi?☐ Tapu beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında” belirtmesi işlenmiş mi?

📌 Unutmayın: Şerh kalksa bile taşınmaz artık sıradan bir arsa değildir; 6306 rejimi devam eder.

3️⃣ Maliklerin Toplantıya Çağrılması

☐ Toplantı çağrısı Ek-12 formuna uygun yapılmış mı?☐ Çağrı tüm maliklere yöneltilmiş mi?☐ Muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün ilan yapılmış mı?☐ İlan süresi eksiksiz tamamlanmış mı?☐ İlanın son günü “tebliğ tarihi” olarak kayda alınmış mı?

⚠️ En sık dava konusu yapılan husus: Toplantı çağrısındaki usul eksikliği.

4️⃣ Karar Yeter Sayısı

☐ Hisseler oranında salt çoğunluk (%50+1) sağlanmış mı?☐ Karar tutanağı düzenlenmiş mi?☐ Karar içeriği açık ve tereddütsüz mü?☐ Kat karşılığı / hasılat paylaşımı / yeniden yapım modeli net belirlenmiş mi?

📌 Eğer boş parseller sürece dahil ediliyorsa:☐ Boş parsel maliklerinden oybirliği alınmış mı?

5️⃣ Karara Katılmayan Maliklere Bildirim

☐ Elektronik tebligat adresi olanlara elektronik bildirim yapılmış mı?☐ Elektronik adres yoksa noter veya ilan yolu kullanılmış mı?☐ Bildirim içeriğinde anlaşma şartları açıkça yer alıyor mu?☐ 15 günlük süre doğru hesaplanmış mı?

⚠️ Süre hesabındaki hata, satış işlemini iptal ettirebilir.

6️⃣ Açık Artırma ve Pay Satışı

☐ Karara katılmayan maliklerin payları önce diğer paydaşlara açık artırmayla sunulmuş mu?☐ Açık artırma süreci usulüne uygun tutanak altına alınmış mı?☐ Satış gerçekleşmezse ilgili idare sürece dahil edilmiş mi?☐ Üçüncü kişiye satış şartları oluşmuş mu?

📌 Satış aşaması, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğindedir. Usul hatası ciddi iptal riski taşır.

7️⃣ Tevhit – İfraz – Yeni Parsel İşlemleri

☐ Birden fazla riskli parsel birleştiriliyorsa salt çoğunluk sağlanmış mı?☐ Boş parsel dahil ediliyorsa oybirliği mevcut mu?☐ İmar hakkı aktarımı yapılacaksa tüm maliklerin yeni parselde hissedarlığı sağlanmış mı?☐ Diğer maliklerin muvafakati alınmış mı?

8️⃣ Harç ve Muafiyet Kontrolü

☐ İşlem 6306 kapsamında harç muafiyetine giriyor mu?☐ Tevhit veya imar hakkı aktarımında oranlama doğru uygulanmış mı?

9️⃣ Müteahhit ve Teminat Kontrolü

☐ Yapı ruhsatı tarihi kontrol edildi mi?☐ Teminat oranı %6’ya göre yeniden düzenlenebiliyor mu?☐ Sözleşme hükümleri 6306 ve yönetmelik değişikliklerine uygun mu?

⚖️ Malikler İçin Stratejik Uyarılar

✔️ Salt çoğunluk yeterli diye usul hafife alınmamalı.✔️ İlan ve tebligat zinciri eksiksiz yürütülmeli.✔️ Tutanaklar açık, okunabilir ve imzalı olmalı.✔️ Pay satışı aşamasında mutlaka hukuki destek alınmalı.✔️ “Komşular anlaştı, biz de olur dedik” yaklaşımı ileride geri dönülmez sonuç doğurabilir.

📌 Sonuç: Yeni Dönemde Süreç Hızlanıyor Ama Risk Bitmiyor

4 Şubat 2026 değişiklikleri, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmayı ve çoğunluk esasını güçlendirmeyi amaçlamaktadır. Ancak bu hızlanma, mülkiyet hakkına müdahale boyutu nedeniyle daha fazla dava riskini de beraberinde getirebilir.

Özellikle:

• Karar yeter sayısı,

• Bildirim süreci,

• Pay satışı,

• İmar hakkı aktarımı

alanlarında yapılacak usul hataları, dönüşüm projesini tamamen durdurabilecek niteliktedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine giren maliklerin, sürecin her aşamasında hukuki danışmanlık alması önemlidir.

Azınlık Paydaş Dava Açarsa Kentsel Dönüşüm Süreci Ne Olur?

2026 Yönetmelik Değişiklikleri Sonrası Hukuki Risk Analizi

4 Şubat 2026 tarihli Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği değişiklikleri ile birlikte, riskli yapılarda ve riskli alanlarda karar alma süreci büyük ölçüde salt çoğunluk (%50+1) esasına bağlandı. Bu değişiklik, dönüşüm süreçlerinin azınlık pay nedeniyle kilitlenmesini önlemeyi amaçlıyor.

Ancak pratikte en kritik soru şu:

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra azınlık paydaş dava açarsa süreç durur mu?

Bu yazıda, azınlık maliklerin açabileceği davaları ve bu davaların kentsel dönüşüm sürecine etkisini adım adım inceliyoruz.

1️⃣ Azınlık Paydaş Hangi Davaları Açabilir?

Azınlık maliklerin başvurabileceği başlıca hukuki yollar şunlardır:

📌 1. Toplantı ve Karar İptali Davası

En sık başvurulan yoldur. Genellikle şu iddialara dayanır:

• Toplantı çağrısı usulsüz yapıldı

• Ek-12 formu doğru kullanılmadı

• 15 günlük ilan süresi tamamlanmadı

• Karar yeter sayısı yanlış hesaplandı

• Karar içeriği belirsiz

⚖️ Bu davalar çoğunlukla usul eksikliği üzerinden yürür.

📌 2. Açık Artırma ve Pay Satışı İşleminin İptali

Karara katılmayan paydaşın hissesi açık artırmaya çıkarıldığında;

• Bildirim yapılmadı,

• 15 günlük süre doğru hesaplanmadı,

• Açık artırma usule aykırı yapıldı,

• Rayiç değer düşük belirlendi

iddialarıyla iptal davası açılabilir.

Bu aşama mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıdığı için yargı denetimi daha sıkıdır.

📌 3. Yürütmenin Durdurulması Talebi

Azınlık malik, açtığı davayla birlikte yürütmenin durdurulmasını talep edebilir.

Mahkeme;

• Açık hukuka aykırılık

• Telafisi güç zarar

şartlarının birlikte gerçekleştiğini düşünürse geçici durdurma kararı verebilir.

Ancak her dava otomatik olarak süreci durdurmaz.

2️⃣ Dava Açılması Süreci Otomatik Durdurur mu?

Hayır.

Yeni sistemde:

• Salt çoğunlukla alınan kararlar geçerlidir.

• Dava açılması tek başına uygulamayı durdurmaz.

• Mahkemenin ayrıca yürütmeyi durdurma kararı vermesi gerekir.

Bu önemli bir farktır. Eski uygulamada fiili tıkanmalar daha sık yaşanırken, yeni sistem çoğunluk kararını esas alarak sürecin devamını mümkün kılar.

3️⃣ Mahkemeler En Çok Hangi Noktalara Bakacak?

2026 sonrası dönemde mahkemelerin özellikle şu başlıkları incelemesi beklenir:

⚖️ A) Usul Kurallarına Uygunluk

• Ek-12 çağrı formu doğru mu?

• 15 gün ilan süresi tamam mı?

• Karar tutanağı düzenli mi?

• Hisseler doğru hesaplandı mı?

En küçük usul hatası bile iptal gerekçesi olabilir.

⚖️ B) Mülkiyet Hakkı Dengesi

Salt çoğunluk sistemi, azınlık paydaşların haklarını tamamen ortadan kaldırmaz.

Mahkeme şu dengeyi kurmaya çalışacaktır:

• Çoğunluğun proje hakkı

• Azınlığın mülkiyet hakkı

Özellikle pay satışında “rayiç bedel” kritik inceleme konusudur.

⚖️ C) Ölçülülük İlkesi

Mahkeme şu soruları soracaktır:

• Daha hafif bir yöntem mümkün müydü?

• Azınlık malik gereksiz şekilde mağdur edildi mi?

• Proje gerçekten 6306 amacına uygun mu?

4️⃣ Azınlık Paydaşın Davası Projeyi Ne Kadar Geciktirir?

Bu tamamen davanın niteliğine bağlıdır:

Dava Türü	Sürece Etkisi
Toplantı usulü davası	Genelde süreci tamamen durdurmaz
Yürütmeyi durdurma kararı	Geçici olarak durdurabilir
Pay satışı iptali	Satış aşamasını etkileyebilir
Rayiç bedel itirazı	Bedel revizyonu doğurabilir

Uygulamada en kritik risk, yürütmeyi durdurma kararıdır.

5️⃣ Çoğunluk Malikler Ne Yapmalı?

Yeni sistemde çoğunluk lehine güçlü bir çerçeve çizilmiş olsa da, şu hatalar projeyi riske sokar:

❌ Eksik ilan❌ Yanlış süre hesabı❌ Hisselerin yanlış oranlanması❌ Usulsüz açık artırma❌ Rayiç bedelin objektif belirlenmemesi

Bu nedenle dönüşüm süreci teknik olduğu kadar hukuki disiplin de gerektirir.

6️⃣ Azınlık Malikler Ne Yapmalı?

Azınlık paydaş açısından dikkat edilmesi gerekenler:

✔️ Tebligat tarihini doğru belirlemek✔️ 15 günlük sürelere dikkat etmek✔️ Rayiç bedel raporunu incelemek✔️ Usul eksikliklerini belgelemek✔️ Yürütmeyi durdurma şartlarını somutlaştırmak

Salt çoğunluk sistemi, azınlık malik için “hak kaybı” anlamına gelmez; ancak sürelere dikkat edilmezse geri dönüş zorlaşabilir.

7️⃣ Yeni Dönemde Dava Sayısı Artar mı?

Salt çoğunluk sistemi süreci hızlandırsa da, özellikle:

• Rayiç bedel tespiti,

• Satış işlemleri,

• Usul eksiklikleri

konularında dava sayısının artması muhtemeldir.

Önümüzdeki dönemde yargı kararları, azınlık hakları ile çoğunluk iradesi arasındaki sınırı daha net çizecektir.

Sonuç: Süreç Hızlandı Ama Hukuki Risk Bitti mi?

Hayır.

2026 değişiklikleriyle:

✔️ Süreç daha hızlı ilerleyebilir✔️ Azınlık payla bloke edilmesi zorlaştı✔️ Satış mekanizması netleşti

Ancak:

⚠️ Usul hataları hâlâ en büyük iptal sebebi⚠️ Rayiç bedel uyuşmazlıkları kritik⚠️ Yürütmeyi durdurma kararı projeyi yavaşlatabilir

Kentsel dönüşüm artık “çoğunluk karar verir, biter” dönemi değildir.Aksine, doğru yürütülmezse proje daha büyük hukuki riskle karşılaşabilir.

Önemli Not: Bu yazı genel hukuki değerlendirme niteliğindedir. Somut projelerde riskli yapı tespiti, karar yeter sayısı, satış süreci ve açılacak davaların etkisi proje bazında değişiklik gösterebilir.

Pay Satışında Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Kentsel Dönüşümde Değer Düşüklüğü Davaları ve Hukuki Riskler (2026 Güncel)

Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik ve en fazla dava konusu olan aşama, karara katılmayan paydaşların hisselerinin satışıdır.

Salt çoğunlukla alınan karar sonrasında azınlık maliklerin payları açık artırmaya çıkarılabilmektedir. Ancak bu aşamada belirlenen rayiç bedel, mülkiyet hakkının doğrudan sınırlandığı nokta olduğu için son derece hassastır.

Peki rayiç bedel nasıl belirlenmeli?Düşük bedel iddiasıyla dava açılabilir mi?Mahkemeler hangi kriterlere bakar?

Bu yazıda, 4 Şubat 2026 değişiklikleri sonrası uygulamayı hukuki çerçevede inceliyoruz.

1️⃣ Rayiç Bedel Nedir?

Rayiç bedel; taşınmazın veya payın, satış tarihindeki gerçek piyasa değeridir.

Bu değer:

• Maliklerin subjektif beklentisi değildir,

• Proje sonrası oluşacak muhtemel değeri değildir,

• Güncel piyasa koşullarına göre objektif değeridir.

Kentsel dönüşümde rayiç bedel, açık artırma öncesinde belirlenir ve satış işleminin temelini oluşturur.

2️⃣ Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Uygulamada rayiç bedel genellikle şu şekilde belirlenir:

📌 A) Lisanslı Değerleme Raporu

Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme şirketlerinden alınan raporlar esas alınır.

📌 B) Emsal Satışlar

Bölgede yakın tarihte satılmış benzer taşınmazların fiyatları incelenir.

📌 C) İmar Durumu

• Emsal (KAKS)

• Yapılaşma hakkı

• Riskli yapı sonrası proje potansiyeli

📌 D) Parselin Konumu ve Niteliği

• Ana caddeye yakınlık

• Köşe parsel avantajı

• Kat irtifakı / arsa payı oranı

3️⃣ En Sık Yapılan Hata: Proje Değeri ile Arsa Değerinin Karıştırılması

Azınlık maliklerin en sık ileri sürdüğü iddia şudur:

“Yeni yapılacak projede daire değeri şu kadar, o halde arsa payım daha değerli.”

Oysa satış aşamasında esas alınan değer:

• Henüz yapılmamış binanın değeri değil,

• Mevcut hukuki statüdeki taşınmazın güncel değeridir.

Bu ayrımın doğru yapılmaması, hem maliklerin beklentisini hem de dava stratejisini etkiler.

4️⃣ Değer Düşüklüğü Davası Açılabilir mi?

Evet.

Azınlık paydaş şu iddialarla dava açabilir:

• Rayiç bedel düşük belirlendi,

• Emsal satışlar dikkate alınmadı,

• Değerleme raporu objektif değil,

• Açık artırma süreci rayiç değeri yansıtmadı.

Bu davalar genellikle:

• İdari işlemin iptali,

• Bedel tespiti,

• Satış işleminin iptali

şeklinde açılmaktadır.

5️⃣ Mahkemeler Rayiç Bedel İncelemesinde Neye Bakar?

Mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır ve şu kriterleri değerlendirir:

⚖️ 1. Satış Tarihindeki Gerçek Değer

Satış tarihindeki piyasa koşulları esas alınır.

⚖️ 2. Emsal Analizi

Gerçekten benzer nitelikte taşınmazlar mı kıyaslandı?

⚖️ 3. İmar Potansiyeli

Taşınmazın gelecekteki yapılaşma hakkı tamamen göz ardı edilemez; ancak spekülatif değer de esas alınamaz.

⚖️ 4. Objektiflik

Değerleme raporu taraflı mı? Eksik inceleme var mı?

6️⃣ Yürütmeyi Durdurma Kararı Alınabilir mi?

Değer düşüklüğü iddiası tek başına yürütmeyi durdurma için yeterli değildir.

Mahkeme şu iki şartı birlikte arar:

• Açık hukuka aykırılık

• Telafisi güç zarar

Eğer satış işlemi tamamlanmışsa ve mülkiyet devri gerçekleşmişse, geri dönüş zorlaşabilir.

Bu nedenle azınlık paydaş için zamanlama kritik önemdedir.

7️⃣ Çoğunluk Malikler İçin Riskler

Rayice ilişkin hatalı işlem yapılırsa:

• Satış iptal edilebilir,

• Süreç başa dönebilir,

• Proje finansmanı gecikebilir,

• Müteahhit sözleşmesi riske girebilir.

Bu nedenle çoğunluk maliklerin:

✔️ Değerleme raporunu uzmanlara inceletmesi✔️ Emsal analizini kontrol etmesi✔️ Açık artırma tutanaklarını eksiksiz düzenlemesi✔️ Süreleri doğru hesaplaması

hayati önem taşır.

8️⃣ Rayiç Bedel Gerçekten Düşükse Ne Olur?

Mahkeme rayicin düşük belirlendiğini tespit ederse:

• Bilirkişi raporuyla yeni bedel belirlenebilir,

• Satış iptal edilebilir,

• Bedel farkı gündeme gelebilir.

Ancak unutulmamalıdır ki mahkemeler, salt “beklenen yüksek değer” üzerinden değil, gerçek piyasa değeri üzerinden karar verir.

9️⃣ Yeni Dönemde En Kritik Uyuşmazlık Alanı

Salt çoğunluk sistemiyle süreç hızlanırken, en fazla dava üretmesi beklenen alan:

“Rayice ilişkin itirazlar”

olacaktır.

Çünkü mülkiyet hakkı en doğrudan burada etkilenmektedir.

Sonuç: Rayiç Bedel, Kentsel Dönüşümün Kırılma Noktasıdır

Kentsel dönüşümde asıl hukuki risk çoğu zaman karar yeter sayısında değil, değer tespitindedir.

2026 sonrası sistem:

✔️ Süreci hızlandırıyor✔️ Azınlık payla kilitlenmeyi azaltıyor

Ancak:

⚠️ Düşük rayiç bedel iddiası projeyi tamamen durdurabilir⚠️ Satış iptali ciddi finansal sonuç doğurabilir⚠️ Usul ve değerleme hatası geri dönülmez risk yaratabilir

Bu nedenle hem çoğunluk hem azınlık malik açısından rayiç bedel aşaması, hukuki danışmanlık gerektiren en hassas noktadır.

Önemli Not: Bu yazı genel hukuki değerlendirme niteliğindedir. Somut olaylarda taşınmazın konumu, imar durumu, sözleşme yapısı ve idari işlemler farklı sonuçlar doğurabilir.