Kentsel Dönüşümde Müteahhide Hangi Mahkemede Dava Açılır? Yargıtay 2026

Kısa cevap: Riskli yapı kararı verilen binada konut niteliğinde dairesi bulunan kat maliki, kentsel dönüşüm için müteahhitle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüketici sayılır; uyuşmazlıkta tüketici mahkemesi görevlidir. Bu sonuç, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.02.2026 tarihli, 2026/23 E., 2026/496 K. sayılı kararından çıkmaktadır. Arsasını değerlendirmek amacıyla birden çok daire veya işyeri alan malik ise tüketici sayılmaz; onun davası kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6502 sayılı Kanun m.73/A).

Kentsel dönüşümde müteahhit daireleri geç teslim ettiğinde, işi eksik veya kusurlu yaptığında ya da sözleşmedeki ağır şartlar tartışma konusu olduğunda ilk soru şudur: Dava hangi mahkemede açılacak? Uzun süre bölge adliye mahkemeleri bu soruya farklı cevaplar verdi. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik kararıyla aylar kaybettirebilir. Yargıtay bu çelişkiyi 2026'da giderdi ve konu son haftalarda yeniden gündeme geldi. Bu yazıda kararın ne söylediğini, kimleri kapsadığını ve sizin için doğurduğu sonuçları anlatıyoruz.

Yargıtay ne karar verdi?

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu, farklı bölge adliye mahkemelerinin çelişen kararlarının giderilmesi için Yargıtay'a başvurdu. Bazı daireler kentsel dönüşüm sözleşmelerini genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde, bazıları ise tüketici mahkemesinde görüyordu.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi şu tespiti yaptı: Riskli yapı statüsüne alınan binada konut olarak kullanılan bağımsız bölümün maliki, yasal bir zorunluluk nedeniyle müteahhitle sözleşme yapmaktadır ve yeni binada yaklaşık olarak kendi konutuna denk bir konut elde etmektedir. Bu kişinin ticari veya mesleki bir amacı yoktur; tek amacı konut ihtiyacını gidermektir. Bu nedenle 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre tüketici konumundadır ve uyuşmazlıkta tüketici mahkemeleri görevlidir. Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verilmiş, bölge adliye mahkemelerine bildirilmek üzere gönderilmiştir.

Herkes tüketici sayılmaz: Önemli istisna

Yargıtay aynı kararda açık bir ayrım yaptı. Arsasına karşılık birden çok konut veya işyeri alacak arsa sahibinin asıl amacı, oturmak için bina yaptırmak değil taşınmazını değerlendirmektir. Bu durumdaki malik tüketici sayılmaz ve Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre davası genel görevli asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Bu ayrımın uygulamadaki karşılığı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi'nin 08.06.2026 tarihli, 2026/55 E., 2026/1351 K. sayılı kararında görülüyor. Somut olayda binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı yoktu; beş hissedardan birinin payı 67/87 idi, sözleşmede yarı yarıya paylaşım öngörülmüştü ve maliklerin oturdukları konutu yeniden yaptırma amacıyla hareket ettiğine dair belge bulunmuyordu. Daire, maliklerin arsayı değerlendirmek amacıyla hareket ettiğini kabul ederek tüketici mahkemesini değil, asliye hukuk mahkemesini görevli saydı. Aynı kararda, müteahhide çek veya senet verilmiş olmasının davayı tek başına ticari dava hâline getirmediği de belirtildi.

Tüketici sayılmanın sizin için sonuçları

• Harç muafiyeti: Tüketicilerin tüketici mahkemesinde açtığı davalar Harçlar Kanunu'ndaki harçlardan muaftır (6502 sayılı Kanun m.73/2). Değeri yüksek inşaat uyuşmazlıklarında bu fark önemlidir.

• Yetkili mahkeme: Dava, sizin yerleşim yerinizdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir (m.73/5).

• Haksız şart denetimi: Sizinle müzakere edilmeden sözleşmeye konulan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde aleyhinize dengesizlik yaratan şartlar kesin olarak hükümsüzdür; açık olmayan hükümler tüketici lehine yorumlanır (m.5). Ancak paylaşım oranı gibi asli edimler arasındaki denge bu denetimin dışında kalır (m.5/7).

• Zorunlu arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır (m.73/A).

Mahkeme nasıl değerlendirir?

Mahkeme etiket yerine somut duruma bakar. Dikkate alınan başlıca noktalar şunlardır:

• Binada 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararı bulunup bulunmadığı,

• Sahip olduğunuz bağımsız bölümün konut niteliğinde olup olmadığı,

• Yeni binada kaç bağımsız bölüm alacağınız,

• Sözleşmeyi oturduğunuz konutu yeniden yaptırmak için mi, yoksa yatırım amacıyla mı yaptığınız,

• Tacir olup olmadığınız ve sözleşmenin bir ticari işletmeyle ilgili bulunup bulunmadığı.

Süreler ve yanlış mahkeme riski

Görev, mahkemenin kendiliğinden incelediği bir dava şartıdır. Dava yanlış mahkemede açılırsa görevsizlik kararı verilir. Bu durumda kararın kesinleşmesinden (veya kanunda sayılan diğer tarihlerden) itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesini istemeniz gerekir; aksi hâlde dava açılmamış sayılır (6100 sayılı HMK m.20). İstanbul'daki örnekte iki ayrı mahkeme görevsizlik kararı vermiş, dosya ancak bölge adliye mahkemesinin yargı yeri belirlemesiyle yoluna girebilmişti.

Sık sorulan sorular

Kentsel dönüşümde müteahhide karşı dava hangi mahkemede açılır?

Oturduğunuz konut için sözleşme yaptıysanız tüketici mahkemesinde açılır. Arsanızı değerlendirmek amacıyla birden çok bölüm alacaksanız dava kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Dükkân sahibiysem de tüketici sayılır mıyım?

Yargıtay'ın kararı konut niteliğindeki bağımsız bölümlerle ilgilidir. İşyeri malikleri bakımından mahkeme, ticari veya mesleki bir amaç bulunup bulunmadığını ayrıca değerlendirir.

Tüketici mahkemesinde dava açarken harç öder miyim?

Hayır. Tüketicilerin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçlardan muaftır (6502 sayılı Kanun m.73/2). Bilirkişi gibi diğer yargılama giderleri ayrıca gündeme gelebilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet, tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır.

Sonuç

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararıyla, kentsel dönüşümde kendi konutu için müteahhitle sözleşme yapan kat maliklerinin tüketici olduğu netlik kazandı. Bu durum harç, yetki, haksız şart denetimi ve arabuluculuk bakımından önemli sonuçlar doğurur. Buna karşılık arsasını değerlendiren maliklerin davası asliye hukuk mahkemesinde görülmeye devam eder. Dava açmadan önce hangi gruba girdiğinizi doğru belirlemek, zaman ve hak kaybını önler.

Kaynaklar:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.

• İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi, 08.06.2026, 2026/55 E., 2026/1351 K.

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.3, 5, 73, 73/A

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.20

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu