Konut kredisinde ipotek nasıl kaldırılır? Ev ipoteği kaç günde kalkar? İpotek Nedir? İpoteğin Kaldırılması

İpotek, borçlunun alacaklıya olan borcunu güvence altına almak için kullandığı önemli bir teminat aracıdır. Taşınmaz malvarlıklarına yönelik bir rehin türü olan ipotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklıya, ipotek konusu taşınmazın paraya çevrilmesini isteme ve satış bedelinden alacağını tahsil etme hakkı verir. İpotek, sadece taşınmaz üzerinde bir hak doğurur; borçlunun tüm malvarlığını kapsamayan, ancak borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın değerinin alacaklıya aktarılmasını sağlayan bir güvence niteliğindedir. Bu nedenle ipotek, kredi ilişkilerinde sıkça başvurulan ve güvenilir bir teminat yöntemi olarak kullanılan bir araçtır.

İpoteğin Genel Yapısı ve Tanımı

İpotek, borçlunun borcunu ödememesi durumunda alacaklıya, taşınmazın satışı yoluyla borcunu tahsil etme hakkı tanıyan bir taşınmaz rehni türüdür. İpotek, taşınmaz rehni türleri arasında en yaygın olanıdır ve alacağın tahsil edilememesi durumunda devreye girer. İpoteğin en önemli özelliği, alacaklıya rehin verilen taşınmazın satışından elde edilen gelirle borcun karşılanmasını sağlama yetkisi vermesidir. Alacaklı, taşınmazın satılmasıyla elde edilen bedelden borcunu tahsil eder ve satış bedeli borcu karşılamadığı takdirde, alacaklının diğer yasal yollara başvurma hakkı devam eder.

İpotek, yalnızca bir borcu değil, doğmuş ya da doğacak alacakları da güvence altına alabilir. Henüz gerçekleşmemiş veya ileride gerçekleşme ihtimali bulunan alacaklar için de ipotek tesis edilebilir. İpotekle teminat altına alınan alacak sadece para borcu olmayabilir; bir yapma ya da yapmama yükümlülüğü de ipotekle güvence altına alınabilir. Ancak her durumda, güvence altına alınan miktarın Türk lirası cinsinden belirlenmesi ve tapu siciline kaydedilmesi gerekir. İpotek, borç ilişkisini tamamlayan ve alacaklının haklarını güvence altına alan önemli bir teminat aracıdır.

İpoteğin Kurulması

İpoteğin kurulabilmesi için bazı temel şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar yerine getirilmediği takdirde ipotek geçerli olmaz ve alacaklı borcunu tahsil edemez. İpoteğin kurulması için öncelikle bir yazılı tescil istemi yapılmalıdır. İpotek ancak tapu siciline tescil edilerek geçerli hale gelir. Ayrıca ipotek kurulurken geçerli bir kazanma nedeninin de bulunması şarttır. Bu kazanma nedeni, genellikle bir ipotek sözleşmesidir, ancak bazı durumlarda yasa hükmü, mahkeme kararı ya da ölüme bağlı tasarruflar da geçerli bir kazanma nedeni sayılabilir.

İpotek sözleşmesi, borçlu ile alacaklı arasında tapu sicil memurunun huzurunda resmi senet düzenlenerek yapılır. Bu resmi senet, tapu siciline yapılan tescilin dayanağını oluşturur. Ayrıca, son yıllarda yapılan düzenlemelere göre tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan finansmana karşılık, teminat olarak gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri tapu müdürlüklerinde yapılmaktadır. Bu işlemler tasarruf finansman sözleşmesine dayalı olarak gerçekleştirilir ve tapu siciline tescil edilir.

İpotekle güvence altına alınan alacakların değeri, zamanla maddi olarak azalabilir. Böyle bir durumda, taşınmazın maliki tapu sicilinde tescil edilmiş ipotek miktarının düşürülmesini talep edebilir. Eğer alacaklı bu talebi yerine getirmezse, malik dava açarak tescil edilen ipotek miktarının düşürülmesini sağlayabilir.

İpoteğin Tescili

İpotek, tapu siciline tescil edilmesiyle resmiyet kazanır. Bu tescil, ipoteğin hukuki olarak geçerli olabilmesi için zorunludur ve ipoteğe ilişkin rehin hakkının doğmasını sağlar. Ancak ipoteğin tapu siciline tescili, alacağın varlığı konusunda herhangi bir karine oluşturmaz. Yani tapu siciline ipotek tescil edilmiş olması, borcun gerçekten var olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle, alacaklı rehinle güvence altına aldığı alacağın varlığını ayrıca ispat etmek zorundadır.

Tapu siciline güven ilkesi, ipotek konusunda belirli sınırlamalara tabi olabilir. Tapu siciline yapılan tescil, ipoteğin varlığına karine teşkil eder, ancak alacağın varlığına dair bir karine oluşturmaz. İpotek, yalnızca taşınmaz üzerinde geçerli olup, taşınmazın değeri üzerinde etkili olur. İpotek dayandığı alacak geçersizse, ipotek hakkı da geçersiz hale gelir. Tapu siciline güven ilkesi, ipoteğin tesciline yönelik korunur ancak alacağın varlığı ve miktarı yönünden bir garanti sağlamaz. Bu nedenle ipotek belgesi, sadece ipoteğin varlığına dair bir delil niteliğindedir.

İpoteğe ilişkin tescilin yolsuz olması durumunda dahi, üçüncü kişiler tapu siciline güvenerek ipotekli taşınmazı satın alabilirler. Eğer üçüncü kişi, tapu sicilinde yer alan rehin kaydına iyi niyetle güvenmişse, bu kişi taşınmazın ipotekli olduğunu bilerek hareket etmiş sayılır ve bu güveni korunur. Ancak ipoteğin dayandığı alacak geçersizse, ipotek hakkı da geçersiz hale gelir ve alacaklı ipotekli taşınmazın satışından alacağını elde edemez.

İpoteğin Hükümleri

İpotek, taşınmaz malikin borçlarını güvence altına almak için kurulan bir teminat aracı olduğundan, bazı hukuki sorumlulukları beraberinde getirir. Eğer ipotek, taşınmaz malikinin kişisel borcuna karşılık verilmişse, borçlu borçtan sadece taşınmazla değil, aynı zamanda tüm malvarlığıyla sorumludur. Bu sorumluluk, alacaklının borcunu önce taşınmazdan karşılamaya çalışması şartıyla devreye girer. Alacaklı, borçlunun ipotekli taşınmazını paraya çevirdikten sonra, borcu karşılayamaması durumunda borçlunun diğer mal varlıklarına başvurabilir. Yani borçlunun sorumluluğu sadece taşınmazla sınırlı kalmaz.

Alacaklının, borcunu ipotekli taşınmazın satış bedelinden tahsil edebilmesi için önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması gerekir. Eğer taşınmazın satışından elde edilen bedel borcu karşılamaya yetmezse, alacaklı, borcun kalan kısmı için borçlunun diğer mal varlıklarına haciz yoluyla başvurabilir. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılmadıkça, alacaklının taşınmaz dışındaki malvarlığına başvurması mümkün değildir.

İpotekli taşınmazın maliki borçtan kişisel olarak sorumlu değilse, malik sadece taşınmazla sınırlı bir sorumluluk taşır. Ancak alacaklı, borcun ödenmesi için öncelikle taşınmaz malikine başvurabilir. Taşınmazın sahibi, borcun ödenmesi için önce asıl borçluya başvurulmasını talep edemez. Bu nedenle ipotekli taşınmazın malikine karşı yapılan muacceliyet ihbarı, borcun ödenmesi için geçerlidir. Bu ihbar yapılmadıkça alacak malike karşı muaccel hale gelmez ve ipotekli taşınmaz malikinden alacak talep edilemez.

İpotekli taşınmazın yeni sahibi, taşınmazı borçla birlikte devralmış olabilir. Bu durumda yeni malik, taşınmazın ipotekli olduğunu bilerek satın aldığı için borçtan sorumludur. Ancak ipotekli taşınmazı devralan kişi, borçtan sorumlu olmasa bile, icra takibi başlamadan önce borcu ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Bu hak, taşınmazın değerine göre belirlenmiş bir bedelin ödenmesiyle kullanılır ve ipotekten kurtarma bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre paylaştırılır.

İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi

İpotekli borç senedi, ipotekli taşınmazın değerini dolaşıma sokan ve alacaklının haklarını güvence altına alan kıymetli evraklardandır. Bu senetler, taşınmaz üzerinde bir rehin hakkı sağlar ve alacaklının borcunu tahsil edememesi durumunda taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla borcun karşılanmasına imkan tanır. İpotekli borç senedinde, taşınmazın değeri bağımsızlaştırılarak kıymetli evrak haline getirilir ve devredilebilir hale gelir. Borçlunun kişisel sorumluluğu devam ederken, taşınmazın satışından elde edilen bedel alacaklının alacağını karşılamaya yetmezse, alacaklı borçlunun diğer mal varlıklarına başvurabilir.

İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış bir borçtur ve borçlunun kişisel sorumluluğunu da içerir. Ancak borçlu borcunu ödemezse, alacaklı taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil eder. Borcun karşılanamayan kısmı için ise borçlunun diğer mal varlığına haciz yoluyla başvurabilir.

İrat senedi ise, ipotekli borç senedinden farklı olarak borçlunun kişisel sorumluluğunu içermez. İrat senedinde borç, taşınmaza bağlıdır ve borcu ödeme yükümlülüğü taşınmazın malikine aittir. Yani taşınmazın kim tarafından devralındığına bakılmaksızın, borç ödeme yükümlülüğü taşınmazın yeni sahibine geçer. Alacaklı, irat senedi ile taşınmazın getirdiği gelir dışında başka bir hak talep edemez ve taşınmazın değeri borcu karşılamaya yetmezse, alacaklının başka bir mal varlığına başvurması mümkün olmaz.

İpotekli Taşınmazın Devir ve Bölünmesi

İpotekli taşınmazların bölünmesi ya da devredilmesi durumunda, ipotek yükünün bölünmesi söz konusu olabilir. Ancak aksi kararlaştırılmadıkça, ipotekli taşınmazın devri veya bölünmesi borçlunun sorumluluğunu ve ipoteğin güvence altına aldığı hakları etkilemez. Yeni malik borcu devralmadığı takdirde bile, taşınmazın satışından elde edilen bedel borç için kullanılabilir.

SATIN ALINAN EV ÜZERİNDEKİ BANKA İPOTEĞİNİN KALDIRILMASI

Satın alınan bir evin üzerinde ipotek varsa, bu ipoteğin nedeni incelenmelidir. İpotekler farklı sebeplerden kaynaklanabilir ve kaldırılma süreci de bu nedenlere göre değişiklik gösterebilir. Evdeki banka ipoteği genellikle iki ana sebepten ortaya çıkar:

1. Ev satın alırken kullanılan banka kredisi nedeniyle ipotek: Kredi ödenene kadar banka ipotek koyar.

2. Müteahhitin aldığı krediye karşılık taşınmazın ipotek edilmesi: İnşaatı finanse etmek için müteahhidin bankadan aldığı kredi karşılığında taşınmazlar ipotek edilir.

Her iki durumda da, ipoteğin kaldırılabilmesi için belirli şartlar sağlandığında ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.

1. Kredi Borcuna Dayalı İpoteğin Kaldırılması

Konut fiyatlarındaki artış nedeniyle birçok kişi banka kredisi ile ev sahibi olmaktadır. Bankalar, kredi borcu tamamen ödenene kadar ev üzerinde ipotek tutarlar. Kredi borcu bittiğinde banka, tapu müdürlüğüne fek yazısı gönderir ve ipotek bu belge ile kaldırılır.

Eğer banka fek yazısını göndermekte gecikirse, bankayla görüşerek bu sorunu çözmek mümkündür. Ancak tüm çabalar sonuçsuz kalırsa, dava açılarak ipoteğin kaldırılması talep edilebilir. Dava sırasında borcun ödendiği kanıtlanarak ipoteğin kaldırılması sağlanabilir.

2. Müteahhit Borcuna Dayalı İpoteğin Kaldırılması

Büyük projelerde müteahhitler, bankalardan aldıkları krediyi ödeyemediklerinde, inşaat halindeki taşınmazlara ipotek koyulabilir. Eğer müteahhit kredi borcunu ödeyemezse, evi satın alan kişi taşınmaz üzerinde banka ipoteği ile karşılaşabilir.

Bu durumda, taşınmazı satın alan kişi ipoteğin kaldırılması için dava açmak zorunda kalabilir. İpoteğin hukuki geçerliliği ve alıcıların hakları korunarak, mahkeme kararıyla ipotek kaldırılabilir.

3. İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması için açılacak dava, taşınmazın niteliğine ve uyuşmazlık türüne göre farklı mahkemelerde görülür. Konut alıcıları için davalar Tüketici Mahkemelerinde, ticari amaçla alınan taşınmazlar için ise Ticaret Mahkemelerinde görülür. Davalarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Konut kredisinde ipotek nasıl kaldırılır?Konut kredisi ödendikten sonra banka, tapu müdürlüğüne fek yazısı gönderir. Tapu müdürlüğüne bu belge ile başvuru yapıldığında ipotek kaldırılır. İpotek kaldırma süresi genellikle 1-2 haftadır.

Fek masrafı nedir? / İpotek harcı ne kadar 2024? / İpotek fek ücretini kim öder?İpotek fek harcı, ipoteğin kaldırılması sırasında ödenen bir harçtır. Bu harç, tapu müdürlüğünde işlem sırasında alınır. 2024 yılı için ipotek harcı, ipotek bedeli üzerinden binde 4,55 oranında hesaplanmaktadır. Birçok Tüketici Mahkemesi, fek ücretinin bankalar tarafından ödenmesine karar vermiştir.

İpotek kaldırıldığını nasıl öğrenebilirim?Tapu ve Kadastro Müdürlükleri, E-Devlet platformu üzerinden ipoteğin kaldırılıp kaldırılmadığını kontrol edebilirsiniz. Kayıtlarda taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya diğer yasal engeller görülmektedir.

İpotek fek ücreti nedir? / Tapuda ipotek kaldırma ücreti ne kadar?İpotek fek harcı, tapu müdürlüğünde ipoteğin kaldırılması için ödenen harçtır. Her yıl yenilenen Tapu ve Kadastro Harçlarına göre belirlenen bu ücret, bankalar tarafından talep edilebilse de, birçok durumda yasal olmayan bir taleptir.

Kanuni ipotek nasıl kaldırılır?Kanuni ipotek, kredi borcu ödendikten sonra fek yazısı ile kaldırılır. İpotek süresi dolmuşsa taşınmazın maliki, tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir.

Borç ödendikten sonra ipotek kalkar mı?Borç ödendiğinde banka, tapu müdürlüğüne gönderdiği fek yazısı ile ipoteği kaldırır. Ayrıca taraflar arasında anlaşmaya varılması durumunda da ipotek kaldırılabilir.

İpotek kaç günde kalkar 2024?Borç ödenip fek yazısı tapu müdürlüğüne ulaştıktan sonra ipotek 1-2 hafta içinde kaldırılır.

İpotek süresi ne kadardır?İpotek, süreli veya süresiz olarak kurulabilir. Bankalar genellikle süresiz ipotek koymayı tercih ederler. İpotek süresi dolmuşsa malik, tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği kaldırabilir.

İpotek hangi hallerde kalkar?İpotek, borcun ödenmesi, ifa, ibra, yenileme veya alacaklı ve borçlunun aynı kişi olması gibi hallerde kalkar.

SONUÇ: İpoteğin Kaldırılması Süreci Nasıl İşler?

Bir ev satın aldıktan sonra banka ipoteği ile karşılaşmak, ev sahibi için çözülmesi gereken önemli bir durum olabilir. İpotek, genellikle borcun tamamen ödenmesiyle kaldırılır. Ancak, bazı durumlarda hukuki adımlar da atmak gerekebilir. Borç tamamen ödendikten sonra, ipoteğin kaldırılması için fek yazısının bankadan tapu müdürlüğüne gönderildiğinden emin olunmalıdır. Eğer banka fek yazısını zamanında göndermezse, yasal yollarla ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.