Eşiniz Aile Konutunu Rızanız Olmadan Satarsa Tapu İptal Edilir mi? Yargıtay 2026

14 saat önce

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Eşlerin birlikte yaşadığı ev "aile konutu" ise, tapuda adına kayıtlı olan eş bu evi diğer eşin açık rızası olmadan satamaz, bağışlayamaz veya ipotek veremez (Türk Medeni Kanunu m.194). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.04.2026 tarihli, 2025/373 E., 2026/257 K. sayılı kararında, tapuda aile konutu şerhi olmasa bile rızasız satışın geçersiz olduğunu ve durumu bilen veya bilmesi gereken alıcının iyi niyet korumasından yararlanamayacağını kabul etti. Ancak alıcı gerçekten iyi niyetliyse, rıza davranışlarla ortaya çıkmışsa veya boşanma kesinleşmişse dava sonuçsuz kalabilir.

Evlilik içinde aile evi çoğu zaman tek eşin adına kayıtlıdır. Bu durumda tapu maliki olan eşin, diğer eşe haber vermeden evi satması, bir yakınına devretmesi ya da şirket kredisi için ipotek vermesi sık rastlanan bir sorundur. Özellikle değerli bir konutta veya eşlerden birinin ticari borçlarının bulunduğu durumlarda bu işlem, ailenin oturduğu evi bir anda riske sokabilir. Bu yazıda Yargıtay'ın 2026 yılı kararları ışığında, eşinizin rızanız olmadan aile konutunu satması hâlinde hangi haklara sahip olduğunuzu ve hangi durumlarda bu korumanın işlemediğini ele alıyoruz.

Kapıdaki kilide takılı anahtar - eşin rızası olmadan aile konutunun satışı

Yargıtay 2026 kararında ne oldu?

Hukuk Genel Kurulu'nun incelediği olayda koca, aile konutu olarak kullanılan daireyi eşinin rızasını almadan kadının ağabeyine ait bir şirkete satmış, şirket de yaklaşık on sekiz ay sonra daireyi şirket ortağıyla iş ve akrabalık ilişkisi bulunan bir kişiye devretmişti. Bölge adliye mahkemesi son alıcının tapuya güvenerek iyi niyetle satın aldığını kabul edip davayı reddetti.

Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı benimsemedi. Karara göre son alıcı, taraflarla yakın ilişki içindeydi, "konut ihtiyacı için aldım" dediği daireyi görmeden ve üzerinde yüklü ipotek bulunurken satın almıştı. Kurul, makul bir kişinin şüphelenmesi gereken bu durumda alıcının iyi niyetli sayılamayacağına ve rızasız devirlerin iptal edilmesi gerektiğine karar verdi.

Tapuda şerh yoksa da koruma var mı?

Evet. Yargıtay'a göre aile konutu şerhi "kurucu" değil "açıklayıcı" niteliktedir. Yani ev, şerh konulduğu için aile konutu olmaz; aile konutu olduğu için şerh konulabilir. Bu nedenle tapuda hiçbir kayıt bulunmasa bile eşlerin birlikte yaşadığı ev TMK m.194 korumasından yararlanır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 30.06.2026 tarihli, 2026/3336 E., 2026/7462 K. sayılı kararı da aynı ilkeyi tekrarlamıştır: Satış sırasında eşin açık rızasının alındığı ispat edilemediği için işlem geçersiz sayılmış ve ret kararı bozulmuştur. Bu koruma emredici niteliktedir; eşler önceden bu haktan vazgeçemez ve rıza ancak belirli bir işlem için verilebilir.

Rıza nasıl verilir, kim ispat eder?

Kanun rıza için yazılı şekil aramaz; rıza sözlü olarak da verilebilir. Ancak rızanın "açık" olması gerekir. Rızanın alındığını ispat yükü, evi satan veya ipotek veren eşe ve onunla işlem yapan tarafa aittir.

Burada önemli bir istisna vardır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.04.2026 tarihli, 2025/6943 E., 2026/3765 K. sayılı kararında, evin yıllarca kadının kendi şirketinin borçlarına teminat gösterildiği, satış bedeliyle bu borçların kapatıldığı ve kadının satıştan haberdar olup yarar sağladığı anlaşılmıştır. Daire, bu durumda açık rızanın bulunmadığından söz edilemeyeceğini belirterek davanın reddi gerektiğine hükmetmiştir. Dolayısıyla yazılı bir onay olmasa bile banka kayıtları, tanık beyanları ve satıştan elde edilen faydalar rızanın varlığını gösterebilir.

Alıcı iyi niyetliyse ne olur?

TMK m.1023'e göre tapu kaydına iyi niyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Hukuk Genel Kurulu, iyi niyetin kanunen var sayıldığını ve alıcının kötü niyetli olduğunu ispat yükünün davacı eşte olduğunu açıkça belirtmiştir.

Mahkemeler bu noktada şu tür fiilî işaretlere bakar:

Alıcının satıcı veya ailesiyle akrabalık, iş ya da arkadaşlık ilişkisi,
Evin piyasa değerinin çok altında satılması,
Kısa aralıklarla birden fazla el değiştirmesi,
Evin görülmeden veya üzerinde yüklü ipotek varken alınması,
Evde eşin ve çocukların oturmaya devam ettiğinin kolayca anlaşılabilir olması.

Bu işaretler yoksa ve alıcı gerçekten özenli davranmışsa, rızasız yapılmış olsa bile satış korunabilir.

Boşanma kesinleşirse dava ne olur?

Bu konuda süre kritik önemdedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.05.2026 tarihli, 2025/9560 E., 2026/5230 K. sayılı kararına göre aile konutu koruması evlilik birliği devam ettiği sürece geçerlidir. Dava sürerken boşanma kesinleşirse ev aile konutu niteliğini kaybeder, rızasız işlem geçerlilik kazanır ve dava konusuz kalır. Bu durumda eşin hakları ayrıca mal rejiminin tasfiyesi davasında değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Eşim evi benden habersiz satarsa ne yapabilirim? Ev aile konutu ise ve satışa açık rıza vermediyseniz, evlilik devam ederken aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Alıcının iyi niyetli olmadığını gösteren olgular davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Aile konutu şerhi yoksa eşim evi satabilir mi? Tapuda şerh bulunmasa da aile konutunun devri için diğer eşin açık rızası gerekir. Ancak şerh yoksa alıcının iyi niyetli olduğu ileri sürülebilir; şerh bu riski azaltır.

Eşim aile konutunu ipotek ettirebilir mi? Yargıtay'a göre ipotek de aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan bir işlemdir ve diğer eşin açık rızasını gerektirir. Bankanın iyi niyeti ayrıca değerlendirilir.

Boşandıktan sonra bu dava açılabilir mi? Hayır. Boşanma kesinleştiğinde aile konutu koruması sona erer. Bu nedenle dava evlilik devam ederken açılmalı ve takip edilmelidir.

Sonuç

Tapuda adınız olmasa da birlikte yaşadığınız aile evi, kanunun özel koruması altındadır. Hukuk Genel Kurulu'nun 2026 kararı, akraba veya yakın çevre arasında yapılan "danışıklı" satışlara karşı bu korumanın güçlü olduğunu göstermektedir. Buna karşılık satıştan haberdar olup yarar sağlayan eşin veya gerçekten iyi niyetli alıcıya karşı açılan davanın başarısız olabileceği, boşanmanın kesinleşmesinin de davayı sonuçsuz bırakabileceği unutulmamalıdır.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu