Eşiniz Evi Size Sormadan Satarsa veya İpotek Koyarsa Ne Olur? Yargıtay 2026

14 saat önce

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Eşiniz, birlikte oturduğunuz evi (aile konutunu) sizin açık rızanız olmadan satamaz, bağışlayamaz veya üzerine ipotek koyduramaz (Türk Medeni Kanunu m.194). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.04.2026 tarihli, 2025/373 E. 2026/257 K. sayılı kararında, tapuda aile konutu şerhi olmasa bile rızasız satışın geçersiz olduğunu tekrar etti. Ancak evi satın alan kişi gerçekten iyiniyetliyse (TMK m.1023) korunabilir; bu nedenle her dosyada alıcının durumu ayrıca incelenir.

Ev, çoğu ailenin en değerli varlığıdır. Tapu çoğu zaman eşlerden yalnızca birinin adına kayıtlıdır ve bu durum, “Ev benim adıma, istediğim gibi satarım” düşüncesine yol açabilir. Özellikle şirket kredileri için konuta ipotek verilmesi ya da boşanma süreci başlamadan evin bir yakına devredilmesi uygulamada sık karşılaşılan durumlardır. Kanun ise tapuda adı yazmayan eşi korur. Aşağıda bu korumanın sınırlarını Yargıtay'ın 2026 kararlarıyla açıklıyoruz.

Gece ışıkları yanan büyük bir aile evi; aile konutunun eşin rızası olmadan satışı ve ipoteği

Yargıtay ne dedi? Hukuk Genel Kurulu'nun 2026 kararı

Olayda eş, aile konutu olarak kullanılan evi diğer eşin rızasını almadan bir şirkete satmış, şirket de evi 18 ay sonra başka bir kişiye devretmişti. Bölge adliye mahkemesi son alıcıyı “tapuya güvenen iyiniyetli kişi” sayarak davayı reddetmişti.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu görüşü kabul etmedi ve şu ilkeleri vurguladı:

Aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcıdır; şerh olmasa da ev aile konutudur ve koruma devam eder.
Rıza için şekil şartı yoktur, sözlü bile olabilir; ancak açık olmalı ve belirli bir işlem için verilmelidir. Önceden genel bir feragat geçerli değildir.
Açık rızanın varlığını ispat yükü, evi devreden taraftadır.
Son alıcının taraflarla yakın ilişkisi bulunması, evi hiç görmeden ve üzerinde yüklü ipotek varken satın alması, onun iyiniyetli sayılmasına engel oldu.

İpotek de aynı kurala tabi mi?

Evet. Kanun, aile konutu üzerindeki hakların eşin açık rızası olmadan “sınırlanamayacağını” da düzenler; ipotek de bu kapsamdadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 28.04.2026 tarihli, 2025/9149 E. 2026/4777 K. sayılı kararında, rızasız kurulan ipoteğin kurulduğu anda geçersiz olduğunu, malik eşin daha sonra ölmesinin bu geçersizliği ortadan kaldırmayacağını belirtti. Önemli olan, işlem yapıldığında evliliğin sürüyor olması ve diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığıdır.

İstisna: Evi alan kişi iyiniyetliyse

Bu konunun en çok tartışılan yönü budur. TMK m.1023'e göre tapu kaydına iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Hukuk Genel Kurulu'na göre:

İyiniyet kanunen karine olarak kabul edilir; alıcının kötüniyetli olduğunu dava açan eş ispat etmelidir.
Bu ispat zor olduğu için mahkemeler fiili karinelere bakar: taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi, rayiç değerin çok altında satılması, alıcının taraflarla akrabalık veya iş ilişkisi gibi.
Makul bir kişinin göstereceği özeni göstermeyen ve şüphe uyandıran durumları görmezden gelen alıcı iyiniyetli sayılmaz.

Yani tapuda şerh yoksa ve alıcı taraflarla hiçbir bağı olmayan, piyasa değerini ödemiş, gerekli araştırmayı yapmış biriyse, rızasız satışa rağmen alıcının hakkı korunabilir. Bu nedenle sonuç her dosyada delillere göre değişir.

Dava açmanın şartları nelerdir?

Konutun aile konutu olması: Eşlerin hayatlarını sürekli olarak birlikte geçirdikleri ev olmalıdır. Yazlık veya kiraya verilmiş bir daire genellikle bu kapsamda değildir.
İşlem sırasında evliliğin sürmesi: Evlilik boşanma kararının kesinleşmesiyle sona erdiyse TMK m.194 koruması da sona erer.
Açık rızanın bulunmaması: Eşin işleme açıkça onay vermemiş olması gerekir.
Alıcının iyiniyetli olmaması: Tapuda şerh yoksa, alıcının durumu bilmesi veya bilmesi gerektiği gösterilmelidir.

Mahkeme nasıl değerlendirir?

Davalar aile mahkemesinde görülür. Mahkeme; nüfus ve adres kayıtları, tanık beyanları, faturalar ve tapu kayıtlarıyla konutun aile konutu olup olmadığını belirler. Ardından satış bedelini, satışların sıklığını ve taraflar arasındaki ilişkiyi inceler. Geçersizlik kabul edilirse tapu iptal edilerek taşınmaz eski malik eş adına tescil edilir veya ipotek kaldırılır.

Kendinizi nasıl koruyabilirsiniz?

Tapu müdürlüğüne başvurarak konutun tapusuna aile konutu şerhi koydurabilirsiniz (TMK m.194/3). Şerh, alıcıların “bilmiyordum” savunmasını büyük ölçüde zayıflatır. Eşiniz haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa, işlem yapmak isteyen eş de hâkimden izin isteyebilir (TMK m.194/2).

Sık sorulan sorular

Tapu yalnızca eşimin adına; yine de satışa itiraz edebilir miyim? Evet. Koruma tapudaki isme değil, evin aile konutu olmasına bağlıdır. Şerh bulunmasa da rızanız olmadan yapılan satış geçersiz kabul edilir; ancak alıcının iyiniyeti ayrıca incelenir.

Eşim şirket kredisi için evimize ipotek koydurdu, ne olur? Rızanız alınmadan kurulan ipotek geçersizdir ve kaldırılması istenebilir. Yargıtay, malik eş daha sonra vefat etse bile bu geçersizliğin devam ettiğini kabul etmektedir.

Boşandıktan sonra eski eş evi satarsa bu kural uygulanır mı? Hayır. Boşanma kararı kesinleştikten sonra yapılan devirlerde TMK m.194 koruması uygulanmaz. Bu durumda mal rejiminin tasfiyesi kapsamındaki haklar gündeme gelir.

Aile konutu şerhi nasıl konulur? Malik olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak şerh konulmasını isteyebilir. Uyuşmazlık varsa aile mahkemesinden de talep edilebilir.

Sonuç

Birlikte yaşadığınız ev, tapu kimin adına olursa olsun, eşinizin tek başına tasarruf edebileceği bir mal değildir. Yargıtay 2026 kararlarıyla rızasız satış ve ipoteğin geçersiz olduğunu açıkça tekrarlamıştır. Bununla birlikte iyiniyetli alıcı istisnası nedeniyle her olayın delilleri ayrı değerlendirilir; şerh koydurmak ise en etkili önleyici adımdır.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu