Ev Sahibi Arabulucuya Ne Zaman Başvurmalı? İhtiyaç Nedeniyle Tahliye 2026

Kısa cevap: Ev sahibi, kendisi veya yakını için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır; ancak bu başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra, yani kira döneminin bitiminden itibaren başlayan bir aylık süre içinde yapılmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararıyla, süre başlamadan yapılan "erken" arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığını belirtmiştir. Bu durumda dava esasa girilmeden usulden reddedilebilir. Konunun dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.350 ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'dir.

Evinizi veya iş yerinizi kendiniz, eşiniz, çocuğunuz ya da anne babanız için kullanmak istiyorsanız, kanun size ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma imkânı tanır. Ancak 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hâle geldi. Uygulamada en sık yapılan hata da tam burada ortaya çıkıyor: Pek çok ev sahibi, "işimi garantiye alayım" düşüncesiyle kira dönemi bitmeden arabulucuya başvuruyor. Yargıtay'ın görüşüne göre bu erken başvuru, davanın kaybedilmesine yol açabilir. Bu yazıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuğa ne zaman başvurulması gerektiğini, yeni malikler için durumu ve süreleri sade bir dille anlatıyoruz.

Yargıtay ne karar verdi?

Konu, bölge adliye mahkemelerinin zıt kararları üzerine Yargıtay'a taşındı: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi erken başvuruyu geçersiz sayarken, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin bazı daireleri kanunda zaman sınırı bulunmadığı gerekçesiyle geçerli kabul ediyordu.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli kararıyla bu uyuşmazlığı Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'nin görüşü doğrultusunda giderdi. Karara göre:

• Arabuluculuğa başvurabilmek için önce taraflar arasında gerçek bir uyuşmazlık doğmuş olmalıdır.

• Kira süresi dolmadan ev sahibinin tahliye davası açma hakkı henüz doğmamıştır; bu dönemde yapılan başvuru bir "formalite" niteliğindedir.

• Bu nedenle zorunlu arabuluculuk başvurusu, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır.

Yargıtay ayrıca bu yaklaşımın ev sahibine süre kaybettirmediğini vurguladı: Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15).

Dava açma süresi nasıl hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu m.350'ye göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Kira süresinin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde,

• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır.

Bu süreyi mahkeme kendiliğinden dikkate alır.

Örnek: Kira sözleşmeniz her yıl 1 Ocak'ta yenileniyorsa, arabuluculuk başvurusunu en erken 1 Ocak'ta yapabilirsiniz. Aralık ayında yapılan başvuru, yukarıdaki karara göre dava şartını karşılamayabilir.

Süreyi uzatmanın yolu: TBK m.353'e göre ev sahibi, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse (örneğin noter ihtarnamesiyle), dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu durumda arabuluculuk başvurusu da bu uzamış süre içinde yapılabilir.

Sözleşmedeki "önceden ihtar" maddesine dikkat

Birçok matbu kira sözleşmesinde "taraflar sözleşme bitiminden iki ay önce yazılı ihtarda bulunmadıkça sözleşme yenilenmiş sayılır" gibi hükümler bulunur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararında, ev sahibi aleyhine konan bu tür bir bildirim şartına uyulmazsa sözleşmenin bir yıl daha uzayacağını ve o yıl içinde açılan ihtiyaç davasının süresinde sayılmayacağını belirtmiştir.

Yeni ev sahibi (yeni malik) için durum farklı mı?

Kiracılı bir taşınmazı satın aldıysanız TBK m.351 uygulanır. Buna göre yeni malik:

• Edinme (tapu) tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açabilir; ya da

• Mevcut sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa, birinci yol kapanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 09.09.2025 tarihli, 2025/2624 E., 2025/3931 K. sayılı kararında, tapudan bir ay sonra tebliğ edilen ihtara dayanan tahliye kararını bu nedenle hukuka aykırı bulmuştur.

İstisna / belirsiz nokta: Yeni malik davalarında erken arabuluculuk başvurusu konusunda Yargıtay henüz bir uyuşmazlık giderme kararı vermedi. 3. Hukuk Dairesi 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E., 2025/5039 K. sayılı kararında, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin ilgili dairelerinin erken başvuruyu geçerli saydığını, dolayısıyla ortada farklı uygulama bulunmadığını belirterek karar vermeye yer olmadığına hükmetti. Yine de TBK m.350 için benimsenen gerekçenin ileride bu davalara da uygulanabileceği ihtimali göz önünde bulundurulmalıdır. Temkinli yol, başvuruyu altı aylık süre dolduktan sonra yapmaktır.

Mahkeme ihtiyacı nasıl değerlendirir?

Süre ve arabuluculuk şartı tamamlandıktan sonra mahkeme işin esasına girer. Yargıtay kararlarında aranan ölçüt, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama boyunca sürmesidir. Mahkemeler genellikle şu konulara bakar:

• İhtiyaç duyan kişinin hâlen kirada oturup oturmadığı,

• Adına başka uygun konut veya iş yeri bulunup bulunmadığı (tapu kayıtları),

• Evlilik, iş değişikliği, riskli yapı gibi somut sebepler,

• Tanık beyanları ve gerekirse keşif.

Sık sorulan sorular

Kira bitmeden arabulucuya başvurursam ne olur?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli kararına göre, dava açma süresi başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz ve dava usulden reddedilebilir. Başvuruyu kira döneminin bitiminden sonra yapmanız gerekir.

Arabuluculuk süreci dava süremi yer mi?

Hayır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır.

Noterden ihtar çekmek zorunlu mu?

TBK m.350'ye dayalı davada ihtar şart değildir; ancak TBK m.353 uyarınca süresinde yazılı bildirim yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yeni malik ise TBK m.351/1 yolunu kullanacaksa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmak zorundadır.

Arabuluculuk ne kadar sürer?

Kanuna göre arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında haklı olmak tek başına yeterli değildir; süre ve usul kurallarına tam uyulması gerekir. Yargıtay'ın güncel yaklaşımına göre zorunlu arabuluculuk başvurusu, kira döneminin bitmesiyle doğan bir aylık dava süresi içinde yapılmalı; erken başvuru davanın usulden reddine yol açabilir. Kiracılı taşınmaz satın alanlar için ise tapu tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresi belirleyicidir. Sözleşmenizdeki bildirim maddesi, kira dönemi başlangıcı ve varsa yazılı bildirim tarihleri birlikte değerlendirilerek bir takvim oluşturulması, hak kaybı riskini azaltır.

Kaynaklar:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.10.2025, 2025/3292 E., 2025/5039 K.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.09.2025, 2025/2624 E., 2025/3931 K.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, 2024/2446 E., 2025/1440 K.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.350, 351, 353)

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A, 18/B)

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu