Kiracı Erken Çıkarsa Kaç Aylık Kira Öder? Yargıtay 2026

Kısa cevap: Kiracı, kira süresi dolmadan ve haklı bir sebebi olmadan taşınmazı boşaltırsa, kira borcu Türk Borçlar Kanunu m.325 uyarınca taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği "makul süre" boyunca devam eder. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 02.06.2026 tarihli, 2026/2630 E., 2026/3424 K. sayılı kararına göre sözleşmede kiracı için 6 aylık bir erken fesih ihbar süresi kararlaştırılmışsa, makul süre bu 6 ay olarak kabul edilir ve kiracı 6 aylık kira bedelini öder. Sözleşmede böyle bir erken fesih hükmü yoksa makul süre, bilirkişi incelemesiyle somut olaya göre belirlenir.

Kira sözleşmesi bitmeden anahtarı teslim edip çıkan kiracılar, özellikle yüksek bedelli iş yeri, depo ve lüks konut kiralarında ev sahiplerini ciddi bir gelir kaybıyla karşı karşıya bırakabilir. Ev sahibinin bu durumda ne kadar kira isteyebileceği, son günlerde basına da yansıyan Yargıtay kararıyla yeniden gündeme geldi. Bu yazıda kiracının erken tahliyesinde makul süre tazminatının nasıl hesaplandığını, sözleşmedeki ihbar sürelerinin önemini ve ev sahibinin talebinin hangi durumlarda reddedilebileceğini sade bir dille anlatıyoruz.

Yargıtay'ın 2026 kararı: Sözleşmedeki 6 aylık ihbar süresi makul süre sayıldı

Kararın konusu olan olayda, 5 yıl süreli bir lojistik deposu kira sözleşmesinde kiracının "altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla" sözleşmeyi feshedebileceği yazılıydı. Kiracı bu bildirimi yapmadan, sözleşme süresi bitmeden depoyu boşalttı. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, bilirkişinin taşınmazın 1 ayda yeniden kiraya verilebileceği yönündeki tespitine dayanarak yalnızca 1 aylık kira bedeline hükmetti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu kararı ev sahibi lehine bozdu. Daireye göre ev sahibinin zararı, kural olarak taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ait kira parasıdır; ancak taraflar sözleşmede 6 aylık bir fesih ihbar süresi kararlaştırdığından, makul süre olarak bu 6 ayın kabul edilmesi ve kiracının 6 aylık kira bedelini ödemesi gerekir.

Not: Basında karar "26 Eylül 2026 tarihli" olarak yer aldı; Yargıtay'ın yayımlanan karar metnindeki tarih ise 02.06.2026'dır.

Önemli istisna: Her ihbar süresi makul süre sayılmaz

Aynı Daire'nin 07.04.2026 tarihli, 2025/4213 E., 2026/1944 K. sayılı kararı, bu kuralın sınırını gösteriyor. O olayda sözleşmede yalnızca "her kira dönemi sonunda 3 ay önceden bildirimle fesih" düzenlenmişti. Kiracı dönem ortasında, bildirime uymadan çıktı. Alt mahkeme makul süreyi 3 ay kabul etti; Yargıtay bunu bozdu.

Daireye göre dönem sonu fesih bildirimini düzenleyen bir madde, tarafların makul süreyi belirlediği anlamına gelmez. Bu durumda mahkemenin keşif yapması ve bilirkişiden taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği gerçek süreyi tespit ettirmesi gerekir. Kısacası belirleyici olan, sözleşmede erken (süre içinde) fesih için açıkça bir ihbar süresi kararlaştırılıp kararlaştırılmadığıdır.

Ev sahibinin talebi hangi durumlarda reddedilebilir?

Makul süre tazminatı her erken tahliyede otomatik olarak doğmaz. Öne çıkan durumlar şunlardır:

• Haklı sebep varsa: Kiracı, kira ilişkisini kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebebe dayanıyorsa TBK m.331 uyarınca yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; bu durumda parasal sonuçları hâkim belirler.

• Ev sahibi tahliye davası açmışsa: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.01.2026 tarihli, 2025/1722 E., 2026/44 K. sayılı kararında, hakkında tahliye istemli dava açılan kiracının dava sürerken taşınmazı boşaltması üzerine erken tahliye tazminatı istenmesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı kabul edilmiştir.

• Uygun yeni kiracı bulunursa: TBK m.325'e göre kiracı, ev sahibinden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer.

Mahkeme makul süreyi nasıl belirler?

Sözleşmede erken fesih süresi yoksa mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır. Bu raporda taşınmazın cinsi, konumu, özellikleri ve bölgedeki talep dikkate alınarak, ev sahibinin gerekli çabayı göstermesi hâlinde taşınmazı aynı koşullarla ne kadar sürede yeniden kiraya verebileceği belirlenir.

Ev sahibinin de zararı azaltma yükümlülüğü vardır. TBK m.325/2 uyarınca ev sahibi, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve taşınmazı başka şekilde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır. Bu nedenle taşınmazı uzun süre bilerek boş bırakmak, talebin azaltılmasına yol açabilir.

Ev sahipleri için pratik noktalar

• Kira sözleşmesinde kiracının süre içinde erken fesih hakkını ve buna bağlı ihbar süresini açıkça düzenlemek, olası bir uyuşmazlıkta makul sürenin tespitini kolaylaştırır.

• Anahtar teslimi, noter tutanağı veya yazılı belgeyle kayıt altına alınmalıdır.

• Taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için yapılan ilanlar ve görüşmeler saklanmalıdır.

• Kiralananda hasar varsa, TBK m.335 gereği teslimde gözden geçirilip kiracıya hemen yazılı bildirim yapılmalıdır; geç bildirim hor kullanma tazminatını riske sokabilir.

Sık sorulan sorular

Kiracı erken çıkarsa kaç aylık kira öder? Sabit bir süre yoktur. Kiracı, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira öder. Sözleşmede erken fesih için örneğin 6 aylık ihbar süresi varsa Yargıtay bu süreyi makul süre olarak kabul etmektedir.

Sözleşmede 3 aylık ihbar süresi varsa kiracı 3 ay mı öder? Bu süre dönem içi erken fesih için öngörülmüşse makul süre olarak dikkate alınabilir. Ancak yalnızca dönem sonu fesih bildirimini düzenliyorsa Yargıtay'a göre makul süre bu maddeye göre belirlenemez; bilirkişi incelemesi gerekir.

Kiracı yerine yeni kiracı bulursa yine de tazminat öder mi? TBK m.325'e göre kiracı, ev sahibinden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Tahliye davası devam ederken çıkan kiracıdan tazminat istenebilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararında, hakkında tahliye istemli dava açılan kiracı dava sürerken taşınmazı boşalttığında erken tahliye tazminatı istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu kabul edilmiştir.

Sonuç

Kiracının erken tahliyesinde ev sahibinin alabileceği tutarı belirleyen temel ölçüt, TBK m.325'teki makul süredir. Yargıtay'ın 2026 kararları, sözleşmede erken fesih için açıkça kararlaştırılmış bir ihbar süresi varsa bu sürenin esas alınacağını, yoksa makul sürenin bilirkişi incelemesiyle somut olaya göre belirleneceğini gösteriyor. Sözleşmenin nasıl yazıldığı, uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Kaynaklar:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.06.2026, 2026/2630 E., 2026/3424 K.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.04.2026, 2025/4213 E., 2026/1944 K.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.01.2026, 2025/1722 E., 2026/44 K.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.325, m.331, m.335)

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu