Kiracı Evi Başkasına Kiralarsa veya Airbnb'ye Verirse Tahliye Edilir mi? Yargıtay 2026

15 saat önce

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322/2). Kiracının konutu Airbnb benzeri platformlarda turizm amaçlı kiraya vermesi ise 7464 sayılı Kanun m.3/7 ile ayrıca yasaklanmıştır. Ev sahibi kiracıya en az 30 gün süre veren yazılı bir ihtar gönderir; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir (TBK m.316). Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 13.01.2026 tarihli kararına göre kiracının yakın aile üyelerinin evde oturması ve ev sahibinin buna uzun süre ses çıkarmaması hâlinde tahliye talebi reddedilebilir.

Evinizi kiraya verdiniz, bir süre sonra kapıda hiç tanımadığınız kişileri görmeye başladınız. Belki kiracınız taşınmış ama evi bir başkasına devretmiş, belki de daire hafta sonları turistlere günlük kiralanıyor. Özellikle merkezi semtlerde ve değerli konutlarda bu durum giderek daha sık karşılaşılan bir sorun hâline geldi. Bu yazıda kiracının evi izinsiz başkasına kiralamasının hukuki sonuçlarını, tahliye için izlenecek yolu ve Yargıtay'ın son kararlarındaki önemli istisnayı sade bir dille anlatıyoruz.

Kapı kilidinde takılı duran anahtar – kiracının evi izinsiz başkasına kiralaması ve tahliye

Kanun ne diyor? Yazılı izin şartı

Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiraları için açık bir kural koyar: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez. Sözlü izin veya "haberim vardı" demek, kural olarak bu şartı karşılamaz.

Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa, kiracı ev sahibine karşı sorumlu olur. Ev sahibi de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı kullanabilir.

Airbnb ve günlük kiralamada durum

2024 başında yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, yüz güne kadar olan kiralamalarda izin belgesi zorunluluğu getirdi. Kanunun 3/7. maddesi, kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiralanan konutun kiracı tarafından turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanmasını açıkça yasaklar.

Bu yasağa aykırı davranan kiracıya, her bir sözleşme için kanunda 100.000 TL olarak belirlenen ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan idari para cezası uygulanır (m.4/1-ç). Ayrıca izin belgesi alınabilmesi için binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar vermesi gerekir (m.3/3). Yani kiracı, ev sahibi istese bile kolayca yasal bir günlük kiralama yapamaz. Bu kiralama aynı zamanda TBK m.322'ye aykırı bir alt kira niteliği taşıdığından, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye sebebi olarak değerlendirilebilir.

Tahliye için hangi adımlar izlenir?

Alt kira veya izinsiz devir, TBK m.316 kapsamında "sözleşmeye aykırı kullanım" olarak ele alınır. Bu yolda sıra şöyledir:

Yazılı ihtar: Ev sahibi kiracıya, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Uygulamada bu bildirim ispat kolaylığı için genellikle noter aracılığıyla yapılır.
Sürenin dolması: Kiracı 30 gün içinde alt kiracıyı çıkarmaz veya aykırılığı gidermezse fesih hakkı doğar. Yargıtay'ın onadığı bir kararda, süre dolup dava açıldıktan sonra aykırılığın giderilmesi sonuca etkili görülmemiştir.
Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Dava: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Ağır hâllerde, örneğin kiracının davranışı komşular veya ev sahibi için çekilmez hâle gelmişse, süre vermeden yazılı bildirimle hemen fesih de mümkündür (TBK m.316/3).

Mahkeme nasıl değerlendiriyor?

Tahliyeye karar verilen örnek: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 18.06.2025 tarihli ve 2024/4329 E., 2025/3400 K. sayılı kararında, kiracı şirketin kiralananı başka bir şirkete kullandırdığı, o şirketin ticaret sicilindeki adresinin kiralanan olarak gösterildiği ve 30 günlük ihtara rağmen aykırılığın giderilmediği tespit edilmiş; tahliye kararı onanmıştır. Daire, iki şirketin ortaklarının aynı olmasını da tek başına yeterli görmemiştir.

Alt kiracının durumu: Aynı Daire'nin 29.04.2026 tarihli ve 2025/3668 E., 2026/2579 K. sayılı kararında, alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesine bağlı olduğu, asıl sözleşme feshedilince alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ereceği ve kiraya verenin alt kiracıyı da çıkarma yetkisi bulunduğu vurgulanmıştır.

Önemli istisna: Aile üyeleri ve uzun süre sessiz kalmak

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 13.01.2026 tarihli ve 2025/5269 E., 2026/59 K. sayılı kararı, ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken bir sınır çiziyor. Olayda kiracı evlenerek evden ayrılmış, babası ve ağabeyi yaklaşık dört yıl boyunca kirayı ödeyerek evde oturmaya devam etmişti. Daire şu tespitleri yaptı:

Konut kiralarında kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı alt kira yasağına girmez.
Ev sahibinin bu kullanıma uzun süre ses çıkarmaması, bu kullanıma icazet (sonradan onay) verdiği anlamına gelir.
Yıllar sonra bu gerekçeyle tahliye davası açılması dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m.2) ile bağdaşmaz.

Bu nedenle izinsiz kullanımı öğrendiğinizde uzun süre beklemeden harekete geçmek, ileride "zımni onay" savunmasıyla karşılaşma riskini azaltır.

Sık sorulan sorular

Kiracım evin bir odasını başkasına kiralarsa ne olur?

TBK m.322 kısmi alt kirayı da kapsar. Yazılı izniniz yoksa odanın kiralanması da sözleşmeye aykırılık oluşturabilir ve 30 günlük ihtar yolu işletilebilir.

Kira sözleşmesinde alt kira yasağı yazmıyorsa tahliye isteyebilir miyim?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı izin şartı doğrudan kanundan gelir; sözleşmede ayrıca yazılmasına gerek yoktur.

Kiracının Airbnb'de evi kiraladığını nasıl ispat ederim?

İlan ekran görüntüleri, rezervasyon kayıtları, komşu ve site yönetimi tanıklığı, kolluk tutanakları gibi deliller kullanılabilir. Mahkeme, delillerin bütününe bakarak karar verir.

Kiracının annesi veya babası evde oturuyorsa bu alt kira sayılır mı?

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararına göre kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyelerinin kullanımı alt kira yasağına girmez; özellikle ev sahibi uzun süre ses çıkarmamışsa tahliye talebi reddedilebilir.

Sonuç

Kiracının evi yazılı izniniz olmadan başkasına kiralaması veya turistlere günlük kiraya vermesi, kanunen yasaklanmış ve tahliye sonucunu doğurabilecek bir aykırılıktır. Ancak sonuç alınabilmesi için 30 günlük yazılı ihtar, arabuluculuk ve dava adımlarının usulüne uygun ve zamanında izlenmesi gerekir. Aile üyelerinin kullanımı ve uzun süreli sessizlik ise tahliye talebini zayıflatabilecek önemli istisnalardır.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu