Babanız Evi Kardeşinize Satış Gibi Devrettiyse Tapu İptal Edilir mi? Yargıtay 2026

Kısa cevap: Anne veya babanız bir taşınmazı, gerçekte bağışlamak istediği hâlde tapuda "satış" göstererek bir mirasçıya ya da üçüncü kişiye devrettiyse, diğer mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir. Dayanak, Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'dır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 25.03.2026 tarihli (2026/1420 E., 2026/2211 K.) kararında onanan gerekçeye göre bu dava için zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Ancak devrin mal kaçırma amacıyla yapıldığını davacı ispat etmek zorundadır; bakım karşılığı yapılan devirlerde dava reddedilebilir (Yargıtay 1. HD, 17.09.2026, 2026/1287 E., 2026/6201 K.).

Aile içinde en çok tartışma yaratan konulardan biri, anne veya babanın sağlığında evini, arsasını ya da dükkânını çocuklarından yalnızca birine "satmış gibi" devretmesidir. Vefattan sonra tapuya bakan diğer kardeşler, mirasın en değerli parçasının çoktan başkasının adına geçtiğini görür. Bu durumda akla gelen soru şudur: Bu devir geri alınabilir mi, yoksa yıllar geçtiği için iş işten geçmiş midir?

Yargıtay'ın Eylül 2026'da verdiği yeni kararlar, bu soruya iki yönlü bir cevap veriyor. Bu yazıda, mirastan mal kaçırma iddiasının hangi şartlarda kabul edildiğini, hangi durumlarda reddedildiğini ve dava sürelerini sade bir dille anlatıyoruz.

Muris muvazaası nedir?

"Muris" mirasbırakan, "muvazaa" ise gerçek iradenin gizlenmesi demektir. Mirasbırakan aslında taşınmazını karşılıksız vermek (bağışlamak) istemekte, ancak diğer mirasçıların itirazını önlemek için tapuda işlemi satış gibi göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu m.19'a göre bir sözleşmede tarafların kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır.

Görünürdeki satış gerçek iradeyi yansıtmadığı için geçersizdir; gizlenen bağış da resmî şekilde yapılmadığı için geçerli değildir. Bu nedenle mirasçılar, miras payları oranında tapu kaydının iptalini ve kendi adlarına tescilini isteyebilir.

Yargıtay'ın 2026 kararları ne diyor?

Dava kabul edilen örnek: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 25.03.2026 tarihli kararında, mirasbırakan 1975 yılında birçok taşınmazını dokuz yaşındaki torununa satış yoluyla devretmişti. Dava 2020'de açıldı. Mahkemeler; murisin satış yapmaya ihtiyacı olmadığını, devredilen malların tüm malvarlığına göre makul sınırı aştığını, satış bedelinin ödendiğinin ispatlanamadığını ve amacın kızlarından mal kaçırmak olduğunu tespit etti. Yargıtay, davanın kabulünü onadı.

Üçüncü kişiye devir: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 14.09.2026 tarihli kararında (2026/5149 E., 2026/5951 K.), taşınmaz mirasçı olmayan bir kişiye devredilmişti. Hukuk Genel Kurulu'nun 24.09.2025 tarihli kararı doğrultusunda; mirasbırakanın devirden sonra da evi kullanmaya devam ettiği, satış bedelinin ödendiğinin kanıtlanamadığı ve aynı taşınmazın daha önce de devredilip geri alındığı dikkate alınarak tapu iptali kabul edildi ve karar onandı.

İstisna: Her düşük bedelli satış muvazaalı değildir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 17.09.2026 tarihli kararında (2026/1287 E., 2026/6201 K.) ilk derece mahkemesi, taşınmazların değerinin çok altında satıldığını belirterek davayı kabul etmişti. Bölge Adliye Mahkemesi ise kararı kaldırdı ve Yargıtay bu ret kararını onadı. Gerekçe şuydu:

• Satış bedelinin mutlaka para olması gerekmez; yıllarca verilen bakım ve emek de bedel sayılabilir.

• Mirasbırakan ile çocukları arasında husumet yoktu.

• Mirasbırakanın beş taşınmazından üçü terekede kalmıştı.

• Mal kaçırma kastı ispatlanamamıştı.

Ayrıca taşınmaz hiçbir zaman mirasbırakan adına tapuda kayıtlı değilse (örneğin parası verilip doğrudan çocuğun adına alındıysa), 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uygulanmaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 17.09.2026 tarihli kararında (2026/4222 E., 2026/6199 K.) taşınmaz kadastroda doğrudan davalı adına tespit edildiği için tapu iptali istemi reddedildi.

Mahkeme nasıl değerlendirir?

Gerçek irade bir iç durum olduğu için mahkemeler bunu çevresel olgulardan çıkarır. Yargıtay'ın yerleşik kararlarında bakılan başlıca ölçütler şunlardır:

• Mirasbırakanın satış yapmayı gerektiren haklı ve makul bir nedeni olup olmadığı,

• Alıcının taşınmazı satın alacak ekonomik gücünün bulunup bulunmadığı,

• Satış bedeli ile devir tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,

• Satıştan sonra mirasbırakanın malvarlığında bir artış olup olmadığı,

• Mirasbırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki ve yörenin gelenekleri.

İspat yükü davacıdadır (HMK m.190, TMK m.6). Tanık dahil her türlü delil kullanılabilir; ancak mahkeme, mal kaçırma kastının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya konmasını arar.

Süreler: Muris muvazaası ile tenkis arasındaki fark

Bu iki dava sıklıkla birlikte açılır, ancak süreleri farklıdır:

• Muris muvazaası (tapu iptali): Zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. 25.03.2026 tarihli kararda onanan gerekçeye göre geçersiz işlem zamanla geçerli hâle gelmez.

• Tenkis (saklı payın korunması): Mirasbırakan açıkça bağış yaptıysa ve saklı paylar zedelendiyse tenkis davası gündeme gelir. TMK m.571'e göre bu dava, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıl içinde açılmalıdır. Aynı 2026 kararında, 1981'de ölen murisin bağışları için açılan tenkis talebi süre geçtiği için reddedildi.

Bu nedenle tapuda "bağış" yazan bir devirde süre baskısı vardır; "satış" görünümlü bir devirde ise dava yıllar sonra da açılabilir. Bununla birlikte işlemi bizzat imzalayan ya da uzun süre buna göre davranan mirasçının sonradan muvazaa iddiası, somut olayda hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Sık sorulan sorular

Babam evi kardeşime satış gibi gösterip devretti, ne yapabilirim?

Miras payınız oranında muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Mal kaçırma amacını; satış ihtiyacının bulunmaması, bedelin ödenmemesi veya değerin çok altında olması gibi olgularla ispat etmeniz gerekir.

Muris muvazaası davası için zamanaşımı var mı?

Hayır. Yargıtay uygulamasına göre bu davalar herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak tenkis talebi için TMK m.571'deki bir ve on yıllık süreler geçerlidir.

Bakım karşılığı yapılan devir iptal edilir mi?

Kural olarak hayır. Yargıtay'a göre satış bedeli yalnızca para değil, yıllarca verilen bakım ve emek de olabilir. Devir bakımın karşılığıysa ve mal kaçırma kastı ispatlanamazsa dava reddedilebilir.

Ev mirasçı olmayan birine devredildiyse de dava açılabilir mi?

Evet. Yargıtay'ın 14.09.2026 tarihli kararında, mirasçı olmayan kişiye yapılan devir de mal kaçırma amacı ispatlandığı için iptal edildi.

Sonuç

Satış görünümlü devirler, mirasçılar için süresiz bir dava imkânı doğurur; ancak her düşük bedelli satış muvazaalı sayılmaz. Mahkemeler, mirasbırakanın gerçek amacını bakım ilişkisi, malvarlığının geri kalanı ve aile içi ilişkiler gibi olgularla birlikte değerlendirir. Tapudaki işlemin türü (satış mı, bağış mı) hangi davanın açılacağını ve hangi sürelere tabi olunacağını doğrudan belirler.

Kaynaklar:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 25.03.2026, 2026/1420 E., 2026/2211 K.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 14.09.2026, 2026/5149 E., 2026/5951 K.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.09.2026, 2026/1287 E., 2026/6201 K.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.09.2026, 2026/4222 E., 2026/6199 K.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.6, 560, 571

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu