Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerli? Yargıtay 2026

Kısa cevap: Tahliye taahhütnamesi, ancak kiracıya ev veya işyeri teslim edildikten sonra, yazılı olarak ve belli bir boşaltma tarihi gösterilerek verilmişse geçerlidir (TBK m.352/1). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesiyle birlikte ve teslimden önce alınan taahhüdü geçersiz saymaktadır (18.11.2025, 2025/2741 E., 2025/5408 K.). Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa taahhüdün hükümsüz kalabileceğini de belirtmiştir (05.05.2026, 2026/2877 E., 2026/2766 K.). Taahhüt geçerliyse, boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurmanız veya dava açmanız gerekir.

Pek çok ev sahibi kira sözleşmesini imzalarken kiracıdan bir de "tahliye taahhütnamesi" alır ve bunun kendisini her durumda güvenceye aldığını düşünür. Oysa Yargıtay'ın 2025 ve 2026 kararları, taahhüdün ne zaman ve nasıl alındığının sonucu tamamen değiştirdiğini gösteriyor. Bu yazıda geçerlilik şartlarını, güncel kararları ve kaçırılmaması gereken süreleri anlatıyoruz.

Tahliye taahhütnamesi nedir, kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu m.352/1'e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kural olarak yalnızca sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; geçerli bir taahhüt bu yüzden önemlidir.

Yargıtay'a göre geçerlilik şartları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında aranan şartlar şöyle özetlenebilir:

• Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması,

• Taahhüdün kiracı (veya yetkili temsilcisi) tarafından verilmesi; birden fazla kiracı varsa hepsinin imzalaması,

• Taahhüdün yazılı olması,

• Boşaltma tarihinin belli olması,

• Taahhüdün, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmesi.

Daire, 05.05.2026 tarihli kararında son şartı "kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi" şeklinde ifade etmiştir.

Sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt geçersiz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 18.11.2025 tarihli kararına konu olayda, kira sözleşmesinin bir maddesinde taşınmazın tahliye taahhütnamesi alınmadan teslim edilmeyeceği yazılıydı ve taahhütname sözleşmenin eki olarak gösterilmişti. Kiraya veren, taahhütteki tarihte çıkılmadığı için kiracının banka teminat mektubunu nakde çevirmişti.

Daire, yerleşik içtihadını tekrarladı: Tesliminden önce ve sözleşmeyle aynı anda düzenlenen tahliye taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Bu nedenle teminatın nakde çevrilmesi de haklı bulunmadı. Kısacası taahhüt, sözleşmenin eki olarak değil, anahtar teslim edildikten sonra ayrı bir belgeyle alınmalıdır.

Yeni kira sözleşmesi eski taahhüdü ortadan kaldırabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 05.05.2026 tarihli kararında, kiracı 2022'de geçerli şekilde tahliye taahhüdü vermişti. Ancak taraflar daha sonra, 2024'te noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzaladı. İlk derece mahkemesi bu yeni sözleşmeyi değerlendirmeden taahhüde dayanarak tahliyeye karar verdi.

Adalet Bakanlığının kanun yararına temyizi üzerine Daire, yeni sözleşmeyle kira ilişkisinin yenilendiğini ve taahhüdün hükümsüz kalıp kalmadığının değerlendirilmesi gerektiğini belirterek kararı bozdu. Bozma o davanın sonucunu değiştirmedi; ancak taahhütten sonra yeni sözleşme imzalayan ev sahipleri için önemli bir uyarıdır.

Aile konutunda eşin sonradan yaptığı bildirim

Aile konutunda, sözleşmede imzası olmayan eş kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı olabilir (TMK m.194). Bölge adliye mahkemelerinin farklı kararları üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.10.2025 tarihli uyuşmazlık giderme kararında (2025/3374 E., 2025/4997 K.) şu sonuca vardı: Eşin bildiriminden önce, tek kiracı olan eşin geçerli şekilde verdiği tahliye taahhüdü, sonradan yapılan aile konutu bildirimiyle geçersiz hâle gelmez. Ancak bildirim yapıldıktan sonra alınacak bir taahhüdün her iki eşçe imzalanması veya diğer eşin açık rızasının bulunması gerekir.

Mahkeme nasıl değerlendirir?

• Teslim tarihi: Mahkeme, taahhüdün teslimden önce mi sonra mı verildiğini sözleşme hükümleri ve ekleriyle birlikte inceler. 18.11.2025 kararında, sözleşmedeki "taahhüt alınmadan teslim yapılmaz" maddesi ve taahhüdün sözleşme eki olarak gösterilmesi, teslimden önce verildiğinin kanıtı sayıldı.

• İmza ve baskı iddiası: Kiracı imzayı inkâr ederse imza incelemesi yapılır. 05.05.2026 kararına konu dosyada imzanın kiracıya ait olduğu Adli Tıp raporuyla tespit edilmişti.

• Boş imzalanan belge: Uyuşmazlık giderme kararında aktarılan bölge adliye mahkemesi kararlarında, kısmen boş imzalanan taahhütte anlaşmaya aykırı doldurma iddiasının yazılı delille ispatı aranmıştır.

Süreler: Bir ay kuralını kaçırmayın

Taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmanız veya dava açmanız gerekir (TBK m.352/1). Bu süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağınızı bildirirseniz dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

İcra yolunda kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur (İİK m.274). Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.05.2026 tarihli kararında (2025/6254 E., 2026/3320 K.) kiracı takibe itiraz etmiş, itirazın kaldırılması reddedilmiş ve itirazın iptali davası açılmamıştı. Daire, bu durumda taahhüde dayanarak geç tahliye tazminatı istenemeyeceğine dair kararı onadı.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Taahhüt, kiralanan teslim edilmeden önce ve sözleşmeyle birlikte alınmışsa Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre geçersizdir. Geçerlilik için taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması gerekir.

Tahliye taahhüdü aldıktan sonra kiracıyla yeni sözleşme yaparsam ne olur?

Yargıtay, taahhütten sonra imzalanan yeni kira sözleşmesiyle taahhüdün hükümsüz kalabileceğini ve mahkemenin bunu değerlendirmesi gerektiğini belirtmiştir.

Taahhütteki tarih geçti, ne kadar sürem var?

Boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurmanız veya dava açmanız gerekir. Bu sürede yazılı bildirim yaparsanız süre bir kira yılı uzar.

Kiracının eşi sonradan aile konutu bildirimi yaparsa taahhüt geçersiz olur mu?

Bildirimden önce geçerli şekilde verilmiş taahhüt, Yargıtay'a göre bu bildirimle geçersiz hâle gelmez.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi ev sahibi için güçlü bir araçtır; ancak zamanlaması yanlışsa hiçbir işe yaramayabilir. Taahhüdü anahtar tesliminden sonra ayrı bir belgeyle almak, boşaltma tarihini açıkça yazmak, sonradan yeni sözleşme imzalarken eski taahhüdün durumunu gözetmek ve bir aylık süreyi kaçırmamak, Yargıtay kararları ışığında öne çıkan noktalardır.

Kaynaklar:

• Yargıtay 3. HD, 05.05.2026, 2026/2877 E., 2026/2766 K.

• Yargıtay 3. HD, 18.11.2025, 2025/2741 E., 2025/5408 K.

• Yargıtay 3. HD, 20.10.2025, 2025/3374 E., 2025/4997 K. (uyuşmazlığın giderilmesi)

• Yargıtay 3. HD, 21.05.2026, 2025/6254 E., 2026/3320 K.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.352, m.353)

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.272, m.274)

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/B)

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu