Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? Yargıtay 2026

15 saat önce

4 dakikada okunur

Kısa cevap: Evet, ama süreler çok sıkıdır. Kiracılı bir konutu veya işyerini satın alan yeni malik, kendisi ya da yakınları için gerçek bir ihtiyacı varsa, tapuda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bunu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m.351). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.05.2026 tarihli, 2025/6227 E. 2026/3317 K. sayılı kararında bu yolla verilen tahliye kararını onamıştır. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır; bu durumda kira döneminin sonunda bir ay içinde dava açma imkânı kalır.

Yatırım amacıyla ya da oturmak için kiracılı bir daire, ofis veya dükkân satın aldığınızda ilk öğrendiğiniz kural genellikle "satış kirayı bozmaz" kuralıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani kiracı, sırf ev satıldı diye çıkmak zorunda değildir. Ancak kanun, kiralananı sonradan edinen kişiye özel ve süreye bağlı bir tahliye imkânı tanır. Bu yazıda bu imkânın şartlarını, sürelerini ve Yargıtay'ın 2025–2026 kararlarında nelere dikkat ettiğini sade bir dille ele alıyoruz.

Kapı kilidinde asılı duran anahtar: kiracılı ev satın alan yeni malikin tahliye hakkı

Yargıtay'ın 2026 kararı ne diyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.05.2026 tarihli kararına konu olayda davacı, kiracılı bir işyerini 25.01.2023 tarihinde satın almıştır. Davacı kendi işini kirada olduğu başka bir yerde sürdürmektedir. İşyeri ihtiyacını bildiren ihtarname kiracıya 02.02.2023 tarihinde, yani edinmeden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmiş; dava ise altı aylık süre dolduktan sonra, 16.08.2023 tarihinde açılmıştır. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmış, satın alınan yerin davacının işi için uygun ve kirada olduğu yerden daha elverişli olduğunu tespit etmiştir. Yargıtay, yeni malikin işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunduğunu kabul ederek tahliye kararını onamıştır.

Yeni malikin önündeki iki yol

TBK m.351 yeni malike iki seçenek sunar:

Bir ay içinde bildirim + altı ay sonra dava: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacınızı kiracıya yazılı olarak bildirirsiniz; edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açabilirsiniz. Yargıtay'a göre davanın altıncı ayın hemen sonunda açılması şart değildir, kira sözleşmesinin sonuna kadar açılabilir.
Sözleşme süresinin sonunda dava: Bildirim yapmadıysanız, kira sözleşmesinin (uzayan dönem dahil) bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz. Yargıtay 3. HD'nin 11.03.2025 tarihli, 2024/4100 E. 2025/1496 K. sayılı kararına göre bu yolda ayrıca bildirim gerekmez.

Hangisinin daha lehinize olduğu, mevcut kira sözleşmesinin ne zaman yenilendiğine bağlıdır.

En sık yapılan hata: bildirimin geç tebliğ edilmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.09.2025 tarihli, 2025/2624 E. 2025/3931 K. sayılı kararı bu konuda önemli bir uyarıdır. Olayda taşınmaz 09.12.2022'de satın alınmış, ihtarname 28.12.2022'de gönderilmiş ancak kiracıya 13.01.2023'te tebliğ edilmiştir. Yargıtay, bir aylık sürenin edinme günü dahil hesaplandığını, bildirimin bu süre içinde tebliğ edilmesinin zorunlu olduğunu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini belirtmiştir. Dava süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır. Bu nedenle ihtarnamenin göndermeden çok, kiracıya ulaştığı tarih önemlidir.

İhtiyaç nasıl değerlendirilir?

Tahliye için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç sizin, eşinizin, çocuklarınızın, anne-babanızın veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı olabilir. Mahkemeler genellikle şu konulara bakar:

Sizin veya ihtiyaç sahibinin başka uygun bir taşınmazı olup olmadığı (tapu kayıtları),
Halen kirada oturulup oturulmadığı veya mevcut yerin yetersiz olup olmadığı,
Keşif, bilirkişi raporu ve tanık beyanları.

İhtiyacın dava boyunca devam etmesi de şarttır. Yargıtay 3. HD'nin 29.04.2026 tarihli, 2025/5807 E. 2026/2585 K. sayılı kararında, yargılama sürerken taşınmazı üçüncü kişiye satan davacının davası, ihtiyaç ortadan kalktığı için reddedilmiş ve yargılama giderleri davacıya yükletilmiştir.

Arabuluculuk ve süreler

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan tahliye davalarından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yargıtay, kiraya verenin ihtiyacına dayalı davalarda (TBK m.350) arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi başladıktan sonra yapılması gerektiğine karar vermiştir. Yeni malikin davasında ise İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi daireleri erken başvuruyu geçerli saymaktadır; Yargıtay 3. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E. 2025/5039 K. sayılı kararında bu konuda daireler arasında uyuşmazlık bulunmadığı belirtilmiştir. Yine de bölgeden bölgeye farklı uygulama riskine karşı başvuru zamanlamasını dikkatle planlamak gerekir.

Tahliyeden sonra dikkat: üç yıl kuralı

İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiğiniz yeri, haklı bir sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi hâlde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat ödemeniz gerekir (TBK m.355).

Sık sorulan sorular

Kiracılı ev aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim? Hayır. Kural olarak kira sözleşmesi yeni malik için de geçerlidir. Gerçek bir ihtiyaç varsa, bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay geçtikten sonra dava açabilirsiniz.

Bir aylık süre ne zaman başlar? Edinme tarihinden, yani mülkiyetin tapuda size geçtiği günden başlar ve o gün de hesaba katılır. Yargıtay'a göre bildirimin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.

Bir aylık süreyi kaçırırsam ne olur? TBK m.351/1 yolu kapanır. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma imkânı (TBK m.351/2) ise devam eder.

Satın aldığım işyerini kendi işim için kullanmak istersem tahliye isteyebilir miyim? İşyeri gereksinimi de kanunda sayılmıştır. Yargıtay'ın 2026 kararında, kendisi kirada çalışan yeni malikin işyeri ihtiyacı kabul edilmiştir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir.

Sonuç

Kiracılı bir taşınmaz satın almak kiracıyı çıkarmayı imkânsız kılmaz, ancak yeni malikin hakkı katı sürelere bağlıdır. Edinmeden sonraki ilk ay belirleyicidir: bildirimin bu süre içinde kiracıya ulaşması, ihtiyacın belgelenmesi ve arabuluculuk ile dava tarihlerinin doğru hesaplanması gerekir. Satın alma kararı vermeden önce mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve yenilenme dönemini incelemek, hangi yolun size daha uygun olduğunu baştan görmenizi sağlar.

Kaynaklar:

⚠️ Önemli uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Fener Hukuk İletişim Bilgileri Adres: Esentepe Mah. Kasap Sok. 14/7 Şişli/İstanbul Telefon: 0212 219 00 18 WhatsApp: 0555 838 50 50 E-posta: info@fenerhukuk.com.tr Online randevu